하남시 아파트·전세가 상승세 지속, DSR 강화에도 불구
경기도 하남시의 아파트 매매가와 전세가가 2025년 9월에도 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 정부가 가계부채 관리를 위해 강화한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에도 불구하고 하남시 부동산 시장은 여전히 뜨거운 열기를 이어가고 있다. 한국부동산원 통계를 보면 9월 셋째 주 하남시 아파트값 상승률은 경기도 평균의 세 배 수준에 달했으며, 전세가 역시 수도권에서 가장 가파른 오름세를 보였다. 전문가들은 서울 접근성, 신규 개발 호재, 학군 선호 등 복합적인 요인이 하남 부동산 시장을 지탱하고 있다고 분석한다.
하남시 부동산 시장 현황
한국부동산원에 따르면 하남시의 9월 셋째 주 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.35% 상승했다. 이는 같은 기간 경기도 평균 상승률(0.12%)의 세 배에 가까운 수치다. 특히 미사강변도시와 감일지구의 신축 아파트 단지들이 상승세를 주도했다. 미사강변도시의 대표 단지인 미사강변 푸르지오 월드마크는 전용면적 84제곱미터 기준 실거래가가 15억 원을 돌파하며 1년 전보다 12% 올랐다. 감일지구의 하남 감일 한강 센트럴 푸르지오도 같은 면적 기준으로 14억 원대에 거래되고 있다.
전세 시장도 강세를 이어가고 있다. 하남시의 9월 전세가격지수는 전월 대비 1.2% 상승해 수도권 시군구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 전세 수요는 꾸준한 반면 공급은 부족한 이른바 전세난 현상이 나타나고 있다. 집주인들이 전세보다 월세를 선호하면서 전세 매물이 줄어든 점도 전세가 상승에 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 일부 단지에서는 전세가율, 즉 매매가 대비 전세가 비율이 70%를 넘어서면서 이른바 깡통 전세 우려도 함께 제기되고 있다.
상승 배경: 입지와 인프라
하남시 부동산 시장이 강세를 보이는 첫 번째 배경은 서울 접근성이다. 서울지하철 5호선 연장선인 하남선은 2020년 8월 미사역 구간이, 2021년 3월 하남풍산·하남시청·하남검단산역을 포함한 나머지 구간이 개통돼 이미 수년째 운영되고 있다. 이 노선을 통해 미사강변도시에서 강남권까지 지하철로 30분대 이동이 가능해지면서, 하남은 서울 출퇴근 수요층 사이에서 사실상 서울 생활권으로 자리 잡았다. 여기에 위례신도시, 송파구, 강동구와 인접해 있어 교육·의료·쇼핑 등 생활 인프라를 쉽게 이용할 수 있다는 점도 강점으로 꼽힌다.
두 번째 배경은 신규 개발 호재다. 하남시는 교산신도시 개발을 추진 중이며, 이곳에 1만 5천 가구 규모의 주거단지가 조성될 예정이다. 또한 미사강변도시 인근에 대형 쇼핑몰과 업무시설이 추가로 들어서고 있어 지역 가치가 더 오를 것이라는 기대감이 시장에 반영되고 있다. 세 번째 배경은 학군 선호다. 하남시는 경기도 내에서 교육 여건이 양호한 지역으로 평가받으며, 자녀 교육을 중시하는 30대와 40대 가족 단위 수요가 꾸준히 유입되고 있다.
DSR 규제의 역설과 시장 전망
정부는 가계부채 증가를 억제하기 위해 2024년부터 DSR, 즉 총부채원리금상환비율 규제를 단계적으로 강화해왔다. DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 의미하며, 이 비율이 40%를 초과하면 추가 대출이 사실상 어려워진다. 이 규제로 실수요자의 주택 구매력이 약화될 것이라는 전망이 많았지만, 하남시장에서는 오히려 역설적인 흐름이 나타나고 있다. 대출 문턱이 높아지자 현금 여력이 있는 자산가들의 매수세가 상대적으로 두드러졌고, 대출이 어려워진 실수요자들이 매매 대신 전세로 몰리면서 전세가 상승을 부추기는 결과로 이어졌다는 분석이다.
부동산 업계 전문가들은 하남시장이 당분간 강세 기조를 유지할 가능성이 크다고 내다본다. 다만 정부의 추가 규제, 금리 인상, 대규모 신규 공급 등의 변수가 발생할 경우 상승세가 조정 국면에 접어들 수 있다는 전망도 함께 제기된다. 한 시중은행 부동산 전문위원은 하남이 입지와 교통 인프라 측면에서 우수해 중장기적으로 가격 방어력을 갖췄지만 단기 급등은 부담스러운 수준이라며, 실수요자는 신중하게 접근하고 투자자는 규제 리스크를 함께 고려해야 한다고 조언했다. 하남시 부동산 시장의 향후 방향은 수도권 전반의 대출 규제 정책과 신규 공급 일정에 따라 결정될 전망이다.
