서울 아파트값 상승세 지속…강남 평균 매매가 18억원 첫 돌파

2025년 9월 서울 아파트값이 강남권을 중심으로 뚜렷한 상승세를 이어갔다. KB국민은행 주택가격동향조사에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 같은해 7월 처음으로 14억원을 넘어선 뒤에도 상승 흐름을 이어갔으며, 강남 지역 아파트값은 9월 들어 평균 18억원을 처음으로 돌파했다. 부동산업계는 정부의 강도 높은 대출 규제에도 불구하고 고가 주택 밀집 지역을 중심으로 오름폭이 오히려 커지는 이례적인 흐름이 나타나고 있다고 분석했다.

아시아경제 등의 보도에 따르면 9월 한 달간 서울 아파트 매매가격은 0.82퍼센트 상승했으며, 이 기간 강남 지역 아파트 평균 매매가격이 18억원을 돌파했다. 특히 강남권 대치동, 개포동, 압구정동 일대의 전용면적 59제곱미터, 옛 24평형 아파트는 평균 매매가격이 20억원을 웃돌아 소형 평형조차 고가에 거래되는 현상이 뚜렷해졌다. 머니투데이 보도를 보면 9월 말 기준 서울 전체의 전용 59제곱미터 아파트 평균 매매가격은 10억5006만원으로 집계됐다. 이는 1년 전 같은 평형의 평균 거래가격 9억7266만원과 비교해 약 8퍼센트 오른 수치다.

지역별 가격 격차 심화

자치구별로는 온도차가 뚜렷했다. 종로구의 전용 59제곱미터 아파트 평균 매매가격은 11억3978만원으로 집계된 반면 도봉구는 5억4894만원, 중랑구는 5억8722만원, 금천구는 6억913만원에 그쳐 강남권과 강북 외곽 지역 간 가격 격차가 두 배 안팎으로 벌어졌다. 이 같은 격차는 정비사업 추진 속도, 교통망 확충 계획, 학군 수요 등이 복합적으로 반영된 결과로 풀이된다. 다만 개별 단지나 특정 동의 최고가 거래 사례를 지역 전체의 평균가로 오인해서는 안 되며, 위 수치는 모두 전용면적 59제곱미터 아파트에 한정된 평균 거래가격이라는 점에 유의할 필요가 있다.

정부 대출 규제 이후 시장 반응

서울 집값의 이 같은 흐름은 정부가 지난 6월 27일 발표한 부동산 대책, 이른바 6.27 대책이 시행된 지 석 달가량 지난 시점에 나타났다는 점에서 주목된다. 당시 정부는 수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적의 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 새롭게 제한했으며, 주택담보대출비율 LTV 한도도 수도권 기준 최대 70퍼센트로 낮췄다. 아울러 2주택 이상 다주택자의 추가 주택 구입 목적 주택담보대출을 전면 금지하고, 1주택자의 경우 기존 주택을 6개월 이내에 처분하는 조건에서만 신규 대출을 허용하도록 했다. 생활안정자금 목적 대출 한도도 기존 1억원에서 2억원 사이였던 것을 1억원으로 축소했다.

한 부동산 분석 매체는 대책 시행 한 달 시점 평가에서 이른바 영끌, 영혼까지 끌어모아 대출받는 방식의 매수가 사실상 어려워졌다고 진단했다. 그러나 대출 규제 강화에도 불구하고 자금 여력이 있는 고가 아파트 밀집 지역에서는 매수세가 오히려 유지되면서, 대출 의존도가 높은 중저가 지역과의 가격 격차가 더 벌어지는 양극화 현상이 나타나고 있다는 지적이 나온다. 부동산업계에서는 신규 공급 물량이 제한적인 상황에서 대출 규제가 수요를 일부 고가 지역으로 집중시키는 부작용을 낳고 있다는 분석도 제기된다.

전문가들은 대출 규제와 가격 상승이 동시에 나타나는 현재의 흐름이 당분간 이어질 가능성이 크다고 내다봤다. 정부가 추가 공급 대책이나 규제지역 조정 등 후속 조치를 내놓을지 여부에 따라 하반기 시장 흐름이 달라질 수 있다는 관측도 나온다. 실수요자와 무주택자들 사이에서는 강화된 대출 규제로 자금 조달이 더욱 까다로워지면서 내 집 마련 시점을 저울질하는 분위기가 뚜렷해지고 있다.