서울 아파트값 상승세 지속… 전셋값 5년새 최대폭 상승, 정부 한국형 리츠 도입 검토

2025년 8월 현재 서울 아파트값 상승세가 이어지는 가운데 전세가격도 최근 5년 사이 가장 가파르게 오르면서 무주택 실수요자들의 주거비 부담이 커지고 있다. 국토교통부는 올해 초 발표한 2025년 업무계획에서 무주택자가 전월세 보증금으로 부동산투자회사, 즉 리츠의 지분에 투자해 해당 주택에 거주하며 배당 수익을 얻는 신유형 장기 민간임대, 이른바 한국형 리츠 도입을 추진하겠다고 밝혔다. 서울 아파트 시장은 입주 물량 감소와 대출금리 하락, 전세가 상승에 따른 매수 전환 수요가 겹치면서 상승 압력이 이어지는 모습이다.

공급 감소와 전세난이 겹친 서울 아파트 시장

한국부동산원의 주간 아파트가격동향 통계에 따르면 서울 아파트값은 2025년 들어 상승세를 지속하고 있다. 봄 이후 거래량이 늘어난 데 이어 여름 들어서도 매도자들이 호가를 낮추지 않으면서 상승 흐름이 유지되고 있다는 것이 부동산 업계의 대체적인 평가다. 상승세를 이끈 요인으로는 입주 물량 감소, 한국은행의 기준금리 인하에 따른 대출금리 하락, 건설 자재비와 공사비 상승에 따른 분양가 인상, 서울 아파트에 대한 수요 집중 등이 함께 꼽힌다.

동시에 전세가격도 가파르게 오르고 있다. 한국부동산원 통계 기준으로 서울 아파트 전세가격은 최근 5년 사이 가장 큰 폭의 상승세를 나타내고 있으며, 매매가와 전세가의 격차가 좁혀지면서 전세 수요자 일부가 매매로 돌아서는 현상도 나타나고 있다. 부동산 업계에서는 전세를 구하려던 실수요자가 상승한 전세 보증금과 매매가 차이를 비교해 아예 주택 매수로 방향을 바꾸는 사례가 늘고 있다고 보고 있으며, 이는 다시 매수 수요를 자극하는 요인으로 작용하고 있다.

국토교통부, 한국형 리츠 도입 검토

이런 가운데 국토교통부가 검토 중인 한국형 리츠 제도가 주목받고 있다. 이 구상은 리츠 등이 장기간 안정적으로 운영하는 신유형 장기 민간임대를 도입해, 무주택자가 전월세 보증금으로 부동산투자회사가 공급한 아파트의 지분에 투자하는 동시에 해당 주택에 거주하며 임대료를 내는 구조다. 거주자는 임대료를 부담하는 대신 지분 투자에 따른 배당 수익과 향후 지분 가치 상승에 따른 이익을 함께 얻을 수 있다는 점에서 일종의 반전세 모델로 설명된다. 국토교통부는 이 제도를 2025년 주택 공급 정책의 하나로 제시했으며, 구체적인 법령 정비와 시범 사업 추진 방안은 계속 검토 단계에 있다.

국회는 앞서 5월 부동산투자회사법 개정안을 통과시켜 리츠가 개발과 임대 운영까지 직접 맡을 수 있는 법적 근거를 마련한 바 있다. 이는 한국형 리츠 구상과는 별도로 추진돼 온 프로젝트 리츠 제도의 법적 기반이지만, 리츠를 활용해 주택 공급과 임대 방식을 다각화하려는 정부 정책 기조와 맞닿아 있다는 평가가 나온다.

공급 부족 우려, 2026~2027년 더 커질 전망

부동산 업계와 통계 기관들이 집계한 입주 예정 물량을 보면 서울의 공급 감소 흐름은 앞으로 더 뚜렷해질 것으로 전망된다. 2025년 서울 아파트 입주 물량은 전년보다 줄어든 것으로 파악되며, 건설업계의 프로젝트 파이낸싱(PF) 경색으로 신규 사업 착공이 늦어지면서 2026년과 2027년 입주 물량은 이보다 한층 더 줄어들 것으로 전망되고 있다. 국토교통부와 한국부동산원은 이런 공급 부족 문제가 단기간에 해결되기 어려운 구조적 요인이라고 보고 있으며, 정부의 주거 안정화 정책에도 불구하고 실수요자들이 체감하는 공급 확대 효과는 제한적이라는 지적이 나온다.

다만 시장에는 상승 압력만 있는 것은 아니다. 경기 침체 우려, 2024년 하반기 급등에 따른 가격 부담, 여전히 높은 절대 가격 수준, 강화된 대출 규제, 정치적 불확실성 등은 상승세를 제약하는 요인으로 함께 거론된다. 이 때문에 부동산 업계에서는 2025년 하반기 서울 아파트 시장을 상승과 하락 압력이 공존하는 국면으로 보는 시각이 우세하다. 한국형 리츠와 같은 새로운 주거 지원 제도의 구체화 여부와 입주 물량 확대 정책의 실효성이 향후 시장 안정 여부를 가늠할 주요 변수가 될 것으로 전망된다.