한국부동산원이 9월 11일 발표한 9월 2주(8일 조사 기준) 주간아파트가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가격이 32주 연속 상승세를 이어가며 부동산 시장의 강세 흐름이 지속되고 있다. 서울 아파트값은 지난 2월 1주차 0.02%로 상승 전환한 이후 상승 폭이 점진적으로 확대되는 추세를 보이고 있으며, 이번 조사에서는 0.09% 상승해 전주 0.08%보다 오름폭이 더 커졌다.
지역별 상승률과 주요 상승 요인
지역별로 살펴보면 성동구가 0.27%로 가장 높은 상승률을 기록했으며, 이어 광진구 0.20%, 마포구 0.17%, 중구 0.16%, 강남구 0.15% 순으로 나타났다. 거래량 자체는 위축된 상태이지만 재건축 추진 단지와 역세권 대단지를 중심으로 매수세가 꾸준히 유입되고 있는 것으로 분석된다.
특히 강남 3구를 비롯한 서울 핵심 지역에서는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 자산가치 방어가 확실한 고급 주택으로 수요가 집중되면서 해당 지역의 가격 상승을 주도하고 있는 상황이다. 전문가들은 이러한 쏠림 현상이 단순한 공급 확대만으로는 해소되기 어려운 구조적 문제라고 진단한다.
여기에 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 경색이 이어지면서 토지 가격 상승과 시공비 인상이 맞물려 신규 착공 물량 감소로 이어지고 있다는 지적도 나온다. 서울의 착공 물량은 최근 들어 역대 최저 수준으로 떨어진 것으로 파악되며, 이 같은 흐름이 이어질 경우 향후 수년간 공급 부족이 계속될 수 있다는 우려가 업계에서 제기되고 있다.
금리·대출 규제와 9·7 공급대책의 영향
현재 부동산 시장의 핵심 변수는 금리와 대출 규제로 꼽힌다. 주택 구매는 대출 의존도가 높기 때문에 금리 변동이 가격에 직접적인 영향을 미친다. 한국은행의 기준금리 결정과 시중 금리 동향이 시장 방향을 좌우하는 요인으로 작용하고 있다.
김경민 한양대 교수는 “기준금리가 인하되고 국고채 10년물 금리까지 함께 낮아지면 매매 수요가 늘어나면서 상승장에 힘을 실어줄 가능성이 크다”고 분석했다. 다만 금리 인하 효과가 시장에 실질적으로 반영되려면 주택담보대출 규제 완화가 뒤따라야 한다는 것이 전문가들의 공통된 견해다.
2022년 하반기 이후 강화된 정부의 대출 규제는 부동산 시장의 핵심 변수로 자리 잡았다. 총부채원리금상환비율(DSR)과 주택담보대출비율(LTV) 규제가 시장 상황에 따라 조정되면서 매수자의 자금 조달 여력에 직접 영향을 미치고 있다. 최근까지는 규제 완화보다 시장 안정에 중점을 둔 기조가 유지되면서 금리 인하 효과가 제한적으로 나타나고 있다는 평가다.
전세 시장에서도 변화가 관측된다. 한국부동산원이 집계한 가장 최근 통계인 2024년 3분기 기준 서울 아파트 전세 계약 비중은 62.5%로 60%를 넘어선 것으로 나타났다. 매매가 상승이 이어지면서 내 집 마련을 미루고 전세를 선택하는 수요자가 늘어난 결과로 해석된다.
한편 정부는 9월 7일 수도권 주택공급 확대방안을 내놓고 2030년까지 수도권에서 총 135만 가구를 착공하겠다는 목표를 제시했다. 이는 최근 3년 평균 공급 물량의 1.7배에 달하는 규모로, 신규 택지지구 지정과 노후 공공임대주택 재건축, 공공청사 복합개발 등을 통해 공급을 늘리는 한편 주택담보대출 규제를 강화해 투기 수요를 억제한다는 방침이다. 그러나 이번 주간동향 조사가 대책 발표 이후인 8일을 기준으로 이뤄졌음에도 상승 폭이 오히려 커진 것으로 나타나면서, 시장에서는 9·7 대책이 단기적으로 매수 심리를 진정시키는 데는 뚜렷한 효과를 내지 못했다는 평가가 나오고 있다.
연초부터 부동산 업계에서는 서울 아파트 시장이 상반기보다 하반기에 상승 탄력을 받을 것이라는 전망이 우세했다. 실제로 2월 이후 상승 폭이 점차 확대되는 흐름은 이러한 전망과 대체로 맞아떨어지는 모습이다. 김경민 교수는 이와 관련해 “2025년은 서울 부동산이 장기 상승 국면에 접어드는 해가 될 가능성이 있다”고 전망했다.
전문가들은 현재의 서울 아파트 가격 상승세가 단순한 투기가 아니라 구조적 공급 부족과 금융 여건이 맞물린 결과라고 분석한다. 이에 따라 정부의 공급 확대 정책이 실제 착공과 입주로 이어지는 속도, 그리고 대출 규제의 조정 여부가 향후 시장 안정화의 핵심 변수가 될 것으로 전망된다. 특히 재건축·재개발 사업의 원활한 추진과 신규 택지 개발 성과가 중장기적인 공급 안정에 중요한 역할을 할 것으로 예상된다.
