서울 아파트 거래량, 6·27 대책과 스트레스 DSR 3단계로 급감 후 9월 회복세
국토교통부에 따르면 지난 6월 27일 발표된 수도권 주택담보대출 규제 대책과 7월 1일 시행된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제가 겹치면서 서울 아파트 거래량이 7~8월 크게 위축됐으나, 9월 들어 정부의 주택공급 확대 대책 발표와 맞물려 거래량이 다시 늘어난 것으로 나타났다. 대출 규제 강화와 공급 확대 기대감이 동시에 작용하면서 시장은 수도권을 중심으로 선별적인 회복세를 보이고 있다.
6·27 대책과 스트레스 DSR 3단계, 거래 절벽 초래
국토교통부와 금융위원회 등 관계부처가 6월 27일 합동 발표한 부동산 대책은 서울, 경기, 인천 등 수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적의 주택담보대출 한도를 매수자의 소득이나 주택 가격과 관계없이 최대 6억원으로 제한하는 내용을 핵심으로 한다. 수도권과 규제지역 내에서 2주택 이상을 보유한 다주택자가 추가로 주택을 구입할 목적으로 받는 주택담보대출도 전면 금지됐다. 생애 최초 주택 구입자에게 적용되던 주택담보인정비율(LTV) 한도 역시 기존 80%에서 70%로 낮아졌다.
이어 금융위원회는 7월 1일부터 3단계 스트레스 DSR을 시행했다. 이 제도는 변동금리 대출을 받을 때 미래 금리 상승 위험을 미리 반영해 대출 한도를 산정하는 방식으로, 3단계부터는 스트레스 금리를 100% 반영해 사실상 모든 가계대출의 한도를 줄이는 효과를 냈다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 기타대출도 적용 대상에 포함됐으며, 신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우에 규제를 받는다. 다만 서울, 경기, 인천을 제외한 지방 주택담보대출에는 완화된 스트레스 금리가 연말까지 한시적으로 적용된다.
두 규제가 겹친 영향으로 서울 아파트 거래량은 6월 1만1264건에서 7~8월에는 월 4000건대로 주저앉았다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 6·27 대책 시행 전인 6월 1일부터 27일까지 서울 아파트 거래량은 1만221건에 달했지만, 대책이 시행된 6월 28일부터 7월 24일까지는 2506건에 그쳐 75.5% 감소했다. 대출 한도가 급격히 줄어들면서 매수자들이 관망세로 돌아섰고, 매도자들은 호가를 낮추지 않으면서 거래가 사실상 끊기는 거래절벽 현상이 나타난 것으로 풀이된다.
9·7 공급대책 이후 거래량 회복과 지역별 양극화
규제 일변도 정책에 대한 시장의 피로감이 누적되자 정부는 9월 7일 주택공급 확대를 뼈대로 한 대책을 발표했다. 2030년까지 수도권에 총 135만가구를 공급하고 연평균 27만가구를 새로 착공한다는 내용으로, 최근 3년 평균의 약 1.7배에 달하는 물량이다. 이 대책 발표를 전후해 서울 아파트 거래량은 9월 6796건까지 회복됐으며, 국토교통부 통계 기준으로 서울 아파트값은 9·7 대책 발표 이후에도 오름세를 이어간 것으로 나타났다.
수급 지표를 보면 전국에서 수급지수가 100을 넘겨 매도자 우위를 보이는 지역은 수도권 아파트가 유일한 것으로 조사됐다. 수도권을 제외한 지역과 비아파트 유형은 대체로 공급이 수요를 웃돌거나 균형을 이루고 있다. 그럼에도 지방 비아파트를 제외한 대부분 지역에서 수급지수가 전년 대비 상승세를 나타내 시장 심리가 전반적으로 개선되고 있음을 보여준다. 특히 수도권에서는 준공 연차가 짧은 신축 아파트에 매수세가 몰리는 이른바 얼죽신 현상이 이어지면서 수도권과 비수도권, 신축과 구축 간 가격 양극화가 뚜렷해지고 있다.
부동산 업계에서는 착공 물량 감소로 인한 입주 물량 부족이 수도권 전세가격을 끌어올릴 수 있다는 우려가 나온다. 실제로 수도권에서는 입주 물량 감소에 따른 전세가격 상승 전망이 우세한 반면, 비수도권에서는 상승과 하락 전망이 비슷한 비중으로 엇갈리고 있다. 정부는 9·7 대책을 통해 중장기 공급을 확대하겠다는 방침이지만 실제 입주까지는 상당한 시일이 걸리는 만큼, 당분간 대출 규제와 공급 기대감이 동시에 작용하는 시장 상황이 이어질 것으로 전망된다. 실수요자들은 대출 한도 변화와 지역별 시장 여건을 면밀히 살펴 신중하게 접근할 필요가 있다는 지적이 나온다.
