2025년 한국 부동산 시장이 연초 전문가들이 예상했던 이른바 상저하고, 즉 상반기 약세와 하반기 강세 흐름을 대체로 따라가는 모습을 보이고 있다. 지난해 말 부동산 전문가 다수는 탄핵 정국에 따른 정치적 불확실성과 대출 규제 강화가 겹치면서 2025년 상반기 주택 매수 심리가 위축될 것으로 내다봤다. 실제로 상반기 동안 대출 문턱이 높아지면서 거래가 주춤했고, 6월 27일 발표된 정부의 가계부채 관리 방안과 7월 1일 시행된 스트레스 DSR 3단계 규제로 매수 여력이 한층 줄어든 것으로 나타났다.
지난해 말 이 같은 흐름을 예측했던 권대중 당시 서강대 일반대학원 부동산학과 교수(현 한성대 경제·부동산학과 석좌교수)는 상반기까지 정치적 불확실성이 이어지면서 부동산 시장은 상저하고 흐름을 보일 가능성이 크다며 가격이 조정받는 시기에 매수 기회를 살펴보는 것도 방법이라고 조언한 바 있다. 9월 현재 시점에서 돌아보면 이 전망은 대체로 들어맞았다는 평가가 나온다.
대출 규제 강화로 뒤바뀐 셈법
2025년 부동산 시장의 가장 큰 변수는 금리와 대출 규제가 서로 다른 방향으로 움직였다는 점이다. 미국이 기준금리 인하 기조를 이어가면서 국내에서도 추가 인하 기대감이 커졌지만, 정작 주택 시장에서는 대출 문턱이 오히려 높아지는 이례적인 상황이 지속됐다. 정부는 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안을 내놓았고, 이어 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 대출 한도가 실질적으로 줄어들었다. 금융권에 따르면 수도권에서 변동금리 주택담보대출을 받는 경우 소득 수준에 따라 대출 한도가 기존보다 15퍼센트 안팎 축소된 사례가 나타난 것으로 알려졌다.
다만 비수도권 지역은 사정이 다르다. 스트레스 DSR 3단계 적용이 연말까지 유예되면서 비수도권 대출자는 상대적으로 완화된 기준을 적용받고 있다. 이 때문에 수도권과 비수도권 간 자금 조달 여건의 격차가 커졌고, 이는 지역별 매수세 차이로도 이어지고 있다는 분석이 나온다.
지역별 양극화 뚜렷
상저하고 전망이 현실화되는 과정에서 두드러진 특징은 전국이 균일하게 움직이지 않았다는 점이다. 서울 강남권과 한강변 등 선호 입지는 대출 규제 속에서도 상대적으로 견조한 가격 흐름을 유지한 반면, 지방과 수도권 외곽 지역은 미분양 부담과 함께 조정 국면이 이어지고 있다. 시장에서는 대단지, 역세권, 재건축 추진 단지 등 상품성이 높은 곳으로 매수세가 쏠리는 이른바 옥석 가리기 현상이 뚜렷해졌다는 평가가 나온다.
부동산 업계 관계자들은 이 같은 양극화가 하반기에도 이어질 가능성이 크다고 보고 있다. 입지와 상품성이 상대적으로 떨어지는 단지는 시장이 반등하는 국면에서도 소외될 수 있다는 우려가 나오는 이유다.
남은 하반기, 정책 변수가 관건
시장에서는 하반기로 갈수록 정치적 불확실성이 일부 해소되고 정부의 주택 공급 대책이 구체화되면서 거래 심리가 점차 살아날 것이라는 기대가 나오고 있다. 실제로 9월 들어 일부 지역에서는 정부의 공급 대책 발표를 전후해 거래와 가격에 다시 움직임이 감지되고 있다는 현장의 전언도 있다.
다만 대출 규제가 완화될지, 완화된다면 그 폭이 어느 정도일지는 여전히 불확실하다. 실수요자와 투자자 모두 남은 하반기 시장 반등 가능성에 무게를 둘지, 아니면 지역별 옥석 가리기에 집중할지를 두고 신중한 판단이 필요한 시기라는 것이 전문가들의 공통된 의견이다. 업계에서는 향후 발표될 정부의 대출 규제 관련 조치와 공급 정책의 구체적인 내용이 하반기 시장의 방향을 가를 핵심 변수가 될 것으로 보고 있다.
