정부, 다주택자 대출규제는 강화하고 청년·무주택 실수요자엔 완화 검토

정부가 지난 9월 7일 발표한 부동산 대책으로 수도권 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출을 사실상 전면 차단한 가운데, 금융당국이 청년과 신혼부부 등 무주택 실수요자에 대해서는 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 방식을 일부 완화하는 방안을 검토하고 있는 것으로 확인됐다. 가계대출 총량 관리 기조는 유지하되 실수요자 보호를 위한 예외적 조치를 병행하겠다는 취지다.

금융당국에 따르면 이번에 검토되는 방안은 DSR 규제 비율 자체를 일괄적으로 상향하는 것이 아니라, 청년층과 신혼부부의 향후 소득 증가 가능성을 대출 심사에 반영하는 장래소득인정제도의 적용 범위를 넓히는 데 초점이 맞춰져 있다. 현재 만 25세에서 29세는 소득의 31.4퍼센트를, 만 30세에서 34세는 13.1퍼센트를 장래소득으로 추가 인정해 대출 한도를 산정하고 있으며, 이 제도의 대상과 인정 폭을 넓히는 방안이 논의되고 있다. 다만 DSR 40퍼센트 기준 자체를 50퍼센트로 상향하거나 LTV(주택담보대출비율)를 70퍼센트에서 80퍼센트로 일괄 상향하는 방안이 확정됐다는 공식 발표는 아직 나오지 않았다. 금융당국은 올해 가계대출 총량 증가율 목표를 1.5퍼센트로 설정해 관리하고 있으며, 실수요자 지원과 가계부채 관리라는 두 목표 사이에서 균형을 찾는 것이 이번 검토의 핵심이라고 설명하고 있다.

9.7 대책 이후 다주택자 대출길은 사실상 봉쇄

앞서 정부가 발표한 9.7 부동산 대책은 오히려 대출 규제를 큰 폭으로 강화하는 내용을 담고 있었다. 서울 등 수도권 규제지역에서 2주택 이상을 보유한 다주택자가 추가로 주택을 구입할 경우 LTV를 기존 60퍼센트에서 0퍼센트로 낮춰 사실상 대출을 전면 차단했다. 여기에 지난 7월 1일부터 시행된 스트레스 DSR 3단계 조치로 대출 한도 산정 시 적용되는 스트레스 금리가 1.5퍼센트로 상향돼, 동일한 소득이라도 받을 수 있는 대출 금액 자체가 줄어든 상태다. 전세자금대출에 대해서도 보증비율이 수도권 80퍼센트, 비수도권 90퍼센트로 강화됐고, 1주택자에 대한 대출 한도는 2억 원으로 통일되는 등 투기 수요 차단에 방점이 찍힌 고강도 규제가 이어졌다.

이 때문에 부동산 업계 안팎에서는 정부가 대출 문턱을 낮춰 거래를 활성화하려 한다는 해석보다는, 다주택자와 투기 수요는 강하게 차단하면서도 실제 거주 목적의 무주택 서민과 청년층까지 대출길이 막히는 부작용을 보완하려는 조치로 봐야 한다는 시각이 우세하다. 금융당국 역시 가계대출 총량 관리라는 큰 틀을 흔들지 않는 범위 내에서 예외적 완화를 검토하고 있다는 입장을 밝히고 있다.

청년·신혼부부엔 예외적 숨통…전면적 완화는 신중

금융권 관계자들은 이번 검토가 실수요자 보호라는 방향성에는 공감하면서도, 구체적인 적용 대상과 인정 폭, 시행 시기 등 세부 방안이 확정되지 않은 만큼 신중하게 지켜봐야 한다는 반응을 보이고 있다. 가계부채 총량이 여전히 관리 대상인 상황에서 완화 폭이 커질 경우 규제 효과 자체가 희석될 수 있다는 우려도 함께 제기된다. 전문가들은 실수요자와 투기 수요를 명확히 구분할 수 있는 정교한 기준 설계가 뒷받침되지 않으면 정책 취지가 흐려질 수 있다고 지적한다.

실제로 정부는 이후 10월 15일 부동산관계장관회의를 통해 후속 대책인 주택시장 안정화 대책을 내놓으면서, 전세자금대출의 이자 부분을 DSR 산정에 단계적으로 반영하는 방안 등을 함께 논의했다. 이는 대출 규제를 일률적으로 풀기보다 무주택 실수요자에 대한 지원과 가계부채 관리를 동시에 도모하는 정책 기조가 이어지고 있음을 보여준다. 청년과 신혼부부를 위한 장래소득인정제도의 구체적인 확대안이 언제, 어떤 형태로 확정될지는 아직 미정이며, 금융당국은 시장 상황과 가계부채 지표를 지속적으로 점검하며 세부 방안을 다듬어 나갈 방침이다.

주택 실수요자들 사이에서는 대출 문턱이 실질적으로 낮아질지에 대한 기대와 함께, 자칫 규제 완화가 특정 계층에 국한되지 않고 시장 전반의 대출 확대로 이어질 경우 가격 상승 압력으로 작용할 수 있다는 우려도 공존한다. 정부는 향후 발표되는 세부 방안을 통해 실수요자 보호와 시장 안정이라는 두 목표를 함께 충족시킬 수 있을지 시험대에 오르게 됐다.