2025년 부동산 시장, 스트레스 DSR 3단계 시행 이후 상저하고 흐름 현실화

정부가 지난 6월 27일 발표한 고강도 가계대출 관리 방안과 7월 1일 시행된 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제의 영향으로 2025년 하반기 부동산 시장이 상반기와는 다른 흐름을 보이고 있다. 연초 전문가들이 예고했던 상저하고(상반기 약세, 하반기 강세) 패턴이 실제로 나타나는 모양새로, 서울 강남권과 이른바 한강벨트로 불리는 성동구, 마포구, 광진구 등을 중심으로 아파트값이 상승 전환하는 반면 지방과 비아파트 시장은 여전히 침체를 벗어나지 못하고 있다.

스트레스 DSR 3단계, 대출 한도 실질적으로 축소

금융위원회에 따르면 스트레스 DSR 3단계는 예정대로 7월 1일부터 시행됐다. 앞서 2024년 2월 도입된 1단계에서는 스트레스 금리의 25%만 대출 한도 산정에 반영됐고, 같은 해 9월 시행된 2단계에서는 이 비율이 50%로 높아졌다. 이번 3단계부터는 스트레스 금리가 100% 전면 반영되면서, 향후 금리 상승 위험까지 감안한 보수적 기준으로 대출 한도가 산정되고 있다. 금융당국은 이 같은 단계적 강화 조치가 가계대출 증가세를 억제하는 데 효과가 있었다고 평가하고 있다.

여기에 더해 6월 27일 발표된 대책에 따라 수도권과 규제지역에서는 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한됐고, 생애최초 주택구매자에게 적용되던 LTV(주택담보인정비율) 우대 한도도 80%에서 70%로 낮아졌다. 스트레스 금리 하한선 역시 수도권과 규제지역에 한해 1.5%에서 3%로 상향 조정되면서, 두 조치가 동시에 맞물려 실수요자들의 자금 조달 여건이 한층 까다로워졌다는 평가가 나온다.

공급 부족 속 서울 상승세, 지방은 여전한 침체

대출 규제 강화에도 불구하고 서울 아파트 시장은 9월 들어 3주 연속 상승세를 이어가고 있다. 2026~2027년 입주 예정 물량이 줄어드는 이른바 공급 절벽 우려 속에, 잠실 르엘 분양 당시 1순위 청약에 약 7만명이 몰리며 경쟁률이 600대 1을 넘어선 사례가 공급 부족 심리를 단적으로 보여준다는 분석이다. 다만 상승세는 강남권과 한강벨트 등 이른바 하이엔드 주거지에 집중되는 양상이어서, 지역별 온도차가 뚜렷하다는 지적도 나온다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 올해 초 인터뷰에서 정치적 불안정성과 대출 규제, 경기 침체가 동시에 맞물리면서 상반기 부동산 시장이 약세를 보일 것이라고 전망한 바 있다. 실제로 상반기에는 2024년 하반기 급등에 따른 피로감과 정국 불안이 겹치며 매수 심리가 위축됐고, 이후 규제 완화 기대와 공급 부족 우려가 맞물리면서 하반기 들어 일부 지역을 중심으로 반등이 나타나는 모습이다.

지방 부동산과 비아파트 시장, 양극화 지속

서울과 수도권 일부 지역이 반등하는 것과 달리 지방 부동산 시장은 여전히 어려운 상황을 벗어나지 못하고 있다. 미분양 물량 해소가 더딘 데다 지역 경기 침체와 인구 감소가 겹치면서 가격 하락 압력이 지속되고 있다는 평가다. 아파트와 비아파트 간, 서울과 지방 간 양극화가 2024년에 이어 2025년에도 이어지는 모습으로, 지역 균형 발전을 위한 정책적 보완이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

전세시장 구조 변화와 임대차 시장 영향

전세 시장에서는 전세보증금 반환보증 가입 한도 확대, 전세자금대출 관련 DSR 완화 등의 지원책이 시행되고 있지만 전세 공급 부족에 따른 전세가 상승 압력은 여전하다. 이 때문에 무주택 세입자들의 주거비 부담이 커지고 있다는 지적이 나온다. 아울러 전세보증금 반환 부담을 줄이려는 임대인이 늘면서 전세에서 월세로 전환하는 흐름도 계속되고 있으며, 이는 임차인의 매달 고정 지출 부담을 키우는 요인으로 작용하고 있다.

결국 2025년 하반기 부동산 시장은 스트레스 DSR 3단계와 6.27 대책으로 대표되는 대출 규제 강화, 서울 중심의 공급 부족, 지역별 양극화라는 세 가지 축이 동시에 작용하며 전개되고 있다. 대출 문턱이 높아진 만큼 실수요자의 자금 계획이 더욱 중요해졌고, 정부의 향후 추가 대책 여부와 금리 흐름에 따라 하반기 이후 시장 판도가 다시 한번 달라질 가능성도 제기된다.