2025년 9월 현재 한국 부동산 시장은 서울과 지방이 뚜렷하게 엇갈린 흐름을 보이고 있다. 정부의 잇단 가계부채 관리 대책으로 서울 등 수도권 아파트값 상승세가 한풀 꺾인 반면, 지방은 수년째 하락세에서 벗어나지 못하며 지역경제 위축을 심화시키고 있다.
서울 아파트값은 올해 상반기 가파른 오름세를 이어갔으나 정부의 대출 규제 강화 이후 상승폭이 눈에 띄게 둔화됐다. 강남 3구를 비롯한 도심 핵심 지역은 여전히 전국 최고 수준의 가격을 유지하고 있으며, 국내 주요 도시 가운데서도 높은 축에 속한다는 평가를 받는다.
금융당국 가계부채 대책, 시장 진정 효과
금융위원회는 지난 7월 1일부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계를 전 금융권으로 확대 시행했다. 스트레스 DSR은 향후 금리 상승 가능성을 미리 반영해 대출 한도를 산정하는 제도로, 3단계 시행에 따라 가산금리 적용 폭이 커지면서 실제 대출 가능 금액이 이전보다 줄었다. 여기에 금융당국이 은행권에 가계대출 총량 관리를 강도 높게 요구하면서 아파트 거래량도 함께 감소하는 모습을 보였다.
이 같은 조치 이후 서울과 수도권에서 나타났던 과열 조짐은 상승폭이 축소되는 흐름으로 바뀌었다. 대출 규제 강화가 실수요자와 투자수요 모두의 자금 조달 부담을 높이면서 거래 심리를 냉각시킨 것으로 풀이된다. 다만 시장에서는 이번 안정세가 공급 확대에 따른 구조적 변화라기보다는 규제로 인한 일시적 거래 위축에 가깝다는 시각도 나온다.
월세 시대 가속화, 임대차 시장 구조 변화
서울 주택 임대차 시장에서는 월세 거래 비중이 빠르게 늘고 있다. 국토교통부 실거래 통계에 따르면 서울 주택 월세 비중은 2023년 56%대에서 2024년 60%대로 높아진 데 이어, 올해 들어서는 60%대 중후반까지 상승했다. 전셋값 상승과 예금금리 하락, 대출 규제 강화 등이 겹치면서 전세보다 월세를 선택하는 임차인이 늘어난 결과로 풀이된다.
이런 흐름 속에서 임대료 상승률을 연 5% 이내로 제한하고 최장 10년 거주를 보장하는 민간임대 아파트에 대한 관심도 커지고 있다. 전세 시장의 불안정성에 부담을 느낀 임차인들이 상대적으로 안정적인 거주 기간을 보장받을 수 있는 대안을 찾고 있기 때문으로 분석된다.
지방 부동산 시장은 서울과 달리 침체가 길게 이어지고 있다. 수도권을 제외한 지방 아파트값은 수년째 하락 흐름에서 벗어나지 못하고 있으며, 지방 내에서도 대구를 비롯한 일부 대도시가 상대적으로 더 큰 낙폭을 보이는 것으로 나타났다.
정부는 지방 건설경기 회복을 위해 세제 지원과 미분양 매입 등 여러 지원책을 내놓았지만 미분양 적체와 지역 건설사 자금난은 쉽게 풀리지 않고 있다. 전국 미분양 주택 가운데 지방이 차지하는 비중은 압도적으로 높은 수준이며, 준공 후에도 팔리지 않은 이른바 악성 미분양의 상당수 역시 지방에 몰려 있는 것으로 파악된다.
건설업계와 지역 경제 전문가들 사이에서는 지방 부동산 시장의 어려움이 단순한 경기 순환의 문제가 아니라는 진단이 나온다. 인구 감소와 일자리 부족, 지역 산업 위축 등 구조적 요인이 겹쳐 있는 만큼 세제 지원이나 단기 부양책만으로는 근본적인 해결이 어렵다는 지적이 제기된다.
하반기 부동산 시장에 대한 전망은 엇갈린다. 서울은 대출 규제로 상승 동력이 약해졌지만 신규 공급 부족 우려가 여전히 남아 있어 가격 하락보다는 완만한 등락을 이어갈 가능성이 거론된다. 반면 지방은 미분양 해소와 지역경제 회복이 함께 이뤄지지 않는 한 하락세가 당분간 지속될 것이라는 관측이 우세하다.
부동산 시장의 수도권-지방 양극화를 해소하려면 수도권 집중을 완화하는 동시에 지방 경제에 활력을 불어넣는 종합적인 접근이 필요하다는 지적이 나온다. 단기적인 규제나 부양책을 넘어 국토 균형발전과 연계된 중장기 전략 마련이 시급하다는 목소리가 커지고 있다.
