2025년 하반기 부동산시장 상저하고 전망, 금리인하와 공급부족이 변수

2025년 9월 현재 한국 부동산시장이 하반기에 접어들면서 상저하고(上低下高) 흐름을 보이고 있다는 분석이 나온다. 상반기 정치적 불확실성과 경기 둔화 영향으로 주춤했던 시장이 하반기 들어 기준금리 인하 기대와 공급 부족 우려가 맞물리면서 새로운 국면을 맞고 있다는 전망이다. 국토교통부와 한국은행 등 관계 당국의 통계와 발표를 종합하면 서울 등 수도권을 중심으로 매매가격 상승세가 이어지는 반면 지방은 미분양 부담이 지속되는 양극화 양상이 뚜렷하다.

서울 아파트 시장 회복세, 지방과 격차 심화

부동산 업계 관계자들은 2025년 하반기 서울 아파트 시장이 회복세를 이어갈 것으로 내다보고 있다. 특히 서울 주요 지역은 2024년에 이어 상승세를 지속할 가능성이 높다는 분석이 나온다. 이는 입주 물량 감소와 한국은행의 추가 기준금리 인하 기대감이 겹친 결과로 풀이된다.

국토교통부 주택 통계에 따르면 최근 수년간 아파트 착공과 분양, 인허가 실적이 예년 대비 줄어드는 추세를 보이고 있으며, 이에 따른 입주 물량 감소가 향후 몇 년간 공급 부족으로 이어질 수 있다는 우려가 업계에서 제기된다. 서울의 경우 시장 안정을 위해 연간 상당한 규모의 입주가 필요하다는 것이 전문가들의 대체적인 견해이나, 실제 공급 계획은 이에 못 미치는 수준으로 파악된다.

반면 지방 부동산시장은 여전히 어려운 상황이 이어지고 있다. 미분양 물량 부담과 지역 경기 침체가 해소되지 않으면서 수도권과의 격차가 더욱 벌어지는 양상이다. 신축 아파트를 선호하는 수요가 수도권에 집중되면서 지역 간 양극화가 심화되고 있다는 분석도 나온다.

전세시장 구조 변화 가속화

전세시장에서는 구조적 변화가 더욱 뚜렷해지고 있다. 공급 물량 감소로 전세가격 상승 압력이 높아지면서 전세를 월세로 전환하는 사례가 늘고 있다는 분석이다. 정비사업 비중이 큰 수도권의 경우 착공 여건이 녹록지 않은 상황에서 전세대출 규제까지 겹쳐 전세가격 상승 전망이 우세하다.

다만 수도권 아파트를 제외한 다른 지역과 주택 유형에서는 공급이 수요를 웃돌거나 균형을 이루는 곳도 있어 전세시장의 지역별 차별화도 뚜렷해지고 있다. 이는 임차인의 주거 선택권을 제약하는 요인으로 작용할 수 있어 정책적 관심이 필요하다는 지적이 나온다.

정부 정책이 시장 향방 결정 변수

2025년 부동산시장에서 정부 정책은 가장 중요한 변수로 꼽힌다. 금융당국에 따르면 가계부채 관리를 위한 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 지난 7월 1일부터 3단계가 시행되면서 전 금융권의 모든 가계대출에 스트레스 금리가 전면 적용됐다. 이에 따라 주택담보대출은 물론 신용대출과 기타대출까지 대출 한도가 축소되는 등 대출 규제가 한층 강화된 상태다. 금융당국은 아울러 금융권에 가계부채 연간관리계획 수립을 의무화하며 대출 총량 관리를 병행하고 있다.

반면 신생아특례대출과 같은 정책대출 상품 확대, 청약 문턱 완화 등 실수요자 지원책도 함께 추진되고 있어 대출을 죄는 정책과 완화하는 정책이 동시에 시장에 작용하는 상황이다. 신생아특례대출은 소득과 자녀 요건을 충족하는 가구를 대상으로 시중 금리보다 낮은 조건으로 주택자금을 지원하는 제도로, 실수요자들의 관심이 이어지고 있다.

금리 정책과 정치적 불확실성 해소 기대

한국은행의 기준금리 추가 인하 가능성은 부동산시장에 긍정적인 요인으로 거론된다. 미국 연방준비제도의 금리 인하 기조에 발맞춰 국내에서도 인하 기대가 이어지고 있으나, 한국은행이 최근 수차례 기준금리를 동결하며 신중한 태도를 보이고 있어 인하 시점과 폭에 대해서는 전망이 엇갈린다.

정치적 불확실성 해소 역시 시장 안정에 기여할 요인으로 꼽힌다. 2025년 상반기의 정치적 혼란이 정리되면서 하반기부터는 경제 정책의 예측 가능성이 다소 높아졌다는 평가가 나온다. 다만 대출 규제 강화와 금리 인하 기대감이 동시에 작용하면서 시장의 방향성을 둘러싼 전망은 여전히 엇갈리고 있다.

부동산 업계에서는 2025년 하반기 시장이 금리 정책, 공급 부족, 정치적 불확실성 등 여러 요인의 영향을 받으면서도 수도권을 중심으로 완만한 회복세를 이어갈 것이라는 전망이 우세하다. 다만 지역별, 유형별 차별화는 더욱 심화될 것으로 예상되는 만큼 투자자와 실수요자 모두 개별 지역과 상품의 공급 여건, 대출 규제 변화를 면밀히 살펴 신중하게 접근할 필요가 있다는 지적이다.