스트레스 DSR 2단계 시행 1년, 3단계 시행으로 대출 규제 전면 확대

2024년 9월 시행된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 1년을 맞은 가운데, 지난 7월 1일부터는 스트레스 금리를 전면 적용하는 3단계까지 시행되면서 가계대출 문턱이 한층 높아졌다. 두 차례에 걸친 단계적 규제 강화로 주택담보대출 한도가 잇달아 줄어들면서 부동산 시장의 자금 조달 여건도 크게 달라졌다는 평가가 나온다.

금융당국에 따르면 2024년 9월 도입된 2단계에서는 스트레스 금리의 50%가 적용되며 은행권 주택담보대출과 신용대출, 제2금융권 주택담보대출에 스트레스 금리가 붙었다. 이 여파로 대출유형별로 대출 한도가 최대 3에서 9% 수준 줄어든 것으로 파악됐으며, 스트레스 DSR로 인해 실제 한도가 제약받는 고DSR 차주 비중은 전체 차주의 7에서 8% 수준으로 집계됐다.

3단계 시행으로 대출 규제 전면 확대

지난 7월 1일부터 시행된 3단계에서는 스트레스 금리가 100% 전면 적용되면서 은행권과 제2금융권을 가리지 않고 주택담보대출은 물론 신용대출과 기타 대출까지 적용 범위가 넓어졌다. 수도권 주택담보대출에 적용되는 가산금리는 기존 1.2%포인트에서 1.5%포인트로 올랐다. 다만 금융당국은 지방 미분양 누적 등을 고려해 지방 주택담보대출에는 2025년 말까지 0.75%포인트를 적용하기로 하고 규제 적용 시점을 일부 유예했다.

연소득 1억원, 30년 만기 변동금리 대출자를 기준으로 한 시장 분석에 따르면 2단계 대비 3단계 시행으로 대출 한도가 약 2,000만원가량 추가로 줄어든 것으로 나타났다. 대출 상품 유형에 따라서는 한도가 최대 4,000만원에서 4,800만원까지 줄어드는 사례도 확인됐다.

시행 이후 나타난 거래량 위축

3단계 시행을 앞두고 있던 지난 5월 서울 아파트 거래량은 7,284건으로 직전월인 4월(5,480건) 대비 45.4% 늘어난 바 있다. 규제 시행을 앞두고 대출을 미리 받아두려는 이른바 막차 수요가 몰린 결과로 풀이된다. 그러나 3단계 시행 이후인 7월 들어서는 거래량이 큰 폭으로 줄어들었으며, 업계에서는 대출 문턱이 높아진 영향으로 매수세가 위축됐다는 분석이 나온다.

지역별 온도차도 뚜렷하다. 강남 등 자산가 비중이 높은 지역은 대출 의존도가 낮아 규제 영향이 제한적일 것이라는 전망이 나오는 반면, 미분양이 누적된 지방 시장은 대출 규제 강화로 수요 위축이 심화될 수 있다는 우려가 나온다. 금융당국이 지방 주택담보대출에 한해 스트레스 금리 적용을 유예한 것도 이런 우려를 반영한 조치로 풀이된다.

한편 고정금리 대출에 대한 선호도는 한층 높아지는 추세다. 스트레스 DSR 적용 비율이 상대적으로 낮은 고정금리 상품을 선택하면 변동금리 대비 더 높은 대출 한도를 받을 수 있어, 금리 부담을 감수하고서라도 고정금리를 택하는 차주가 늘고 있다는 게 은행권의 설명이다.

부동산업계에서는 스트레스 DSR 단계적 시행으로 가계부채 증가세가 진정되는 효과가 있었다는 평가와 함께, 실수요자의 주택 구매 여력이 위축됐다는 지적이 동시에 나온다. 정부는 가계부채 관리와 주거 안정이라는 두 목표 사이에서 균형을 찾기 위해 주택 공급 확대와 정책금융 지원 방안을 병행 검토하고 있다고 밝혔다. 향후 부동산 시장의 방향성은 기준금리 인하 여부와 주택 공급 정책의 실행 속도에 따라 달라질 것으로 전망된다.