전세보증금 반환보증제도 강화, 임차인 보호 확대로 전세사기 예방

국토교통부와 금융위원회 등 관계부처가 전세사기 재발 방지와 임차인 보호를 위한 종합 대책을 이어가고 있다. 2023년부터 단계적으로 강화된 전세보증금 반환보증 가입요건과 임대인 정보공개 제도, 전세사기 피해자 지원 프로그램이 맞물리면서 임대차 시장의 안전판 역할을 하고 있다는 평가가 나온다. 다만 수도권을 중심으로 깡통전세 우려가 완전히 해소되지 않은 만큼 정부는 관련 제도를 지속적으로 보완해 나간다는 방침이다.

주택도시보증공사와 한국주택금융공사에 따르면 전세보증금 반환보증 사고는 2023년과 2024년 연이어 2만건을 웃돌며 역대 최대 수준을 기록했다. 이후 보증 가입요건 강화와 대출 규제 등의 영향으로 사고 건수는 점차 감소하는 추세로 전환됐지만, 수도권 다세대·연립주택을 중심으로 한 피해는 여전히 이어지고 있다는 것이 관계기관의 설명이다. 이런 상황을 배경으로 정부는 임차인이 계약 전 위험을 미리 파악할 수 있도록 정보 접근성을 넓히고, 보증 대상을 보다 안전한 거래로 제한하는 방향으로 제도를 운영하고 있다.

전세보증금 반환보증 가입요건과 대출 규제

정부는 2023년 5월부터 전세보증금 반환보증 가입요건을 강화했다. 기존에는 전세가율이 100% 이하이면 보증에 가입할 수 있었으나, 이 기준을 90%로 낮춰 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 주택가격의 90%를 넘으면 보증 가입 자체가 불가능하도록 제한했다. 과도한 전세가율로 인해 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 위험을 사전에 차단하기 위한 조치로, 이 기준은 현재까지 유지되고 있다.

아울러 전세대출 심사 과정에서 임대차계약서상 임대인과 임차주택 실제 소유주가 다른 경우 대출 취급을 제한하는 등 관련 규제도 함께 운영되고 있다. 수도권 및 규제지역 내 주택구입 목적 주택담보대출의 한도 역시 제한을 두어 과도한 레버리지를 방지하고 있다. 한국주택금융공사와 주택도시보증공사가 제공하는 전세보증금 반환보증은 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하 임대차 계약을 대상으로 하며, 보증료는 보증금액과 보증요율, 계약기간을 곱해 산정한다. 정부는 저소득 임차인을 대상으로 보증료 일부를 지원하는 사업도 병행하고 있다.

전세사기 피해자 지원과 정보공개 확대

한국토지주택공사는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정에 따라 지난해 하반기부터 피해자 지원을 확대했다. 피해자가 우선매수권을 넘기면 LH가 경매 등을 통해 피해주택을 낙찰받고, 감정가와 낙찰가의 차익을 활용해 피해자에게 임대료 부담 없이 최장 10년간 공공임대주택을 제공하는 방식이다. 이후에도 피해가 회복되지 않은 경우에는 시세 대비 낮은 임대료로 추가 기간 거주할 수 있도록 해 피해자들이 갑작스러운 주거 불안정에 노출되지 않도록 하는 안전망 역할을 하고 있다.

금융 지원 측면에서는 신규 전세대출 지원과 기존 전세대출 대환 지원을 통해 저금리 혜택을 제공하고 있으며, 청년과 신혼부부 등에 대해서는 소득 기준을 완화해 지원 대상을 넓혔다. 국토교통부가 운영하는 버팀목 전세자금대출의 경우 청년가구는 연소득 5천만원 이하, 일반가구는 6천만원 이하, 신혼부부는 7천5백만원 이하까지 지원 대상에 포함된다.

정보 투명성 강화도 핵심 축이다. 2025년 5월 말부터는 임차인이 계약 체결 전 집주인의 다주택 보유 여부와 전세보증금 반환보증 사고 이력 등을 확인할 수 있는 임대인 정보조회 제도가 확대 시행되고 있다. 계약 이전 단계에서 위험 요소를 파악할 수 있게 되면서 임차인 스스로 안전한 거래를 선택할 수 있는 여지가 넓어졌다는 평가가 나온다.

임대차 시장 구조 변화와 향후 전망

임대차 3법으로 불리는 주택임대차보호법 개정 이후에도 계약갱신청구권과 전월세 인상률 상한제는 임차인 보호 장치로 유지되고 있다. 임차인은 1회에 한해 계약을 2년 추가로 갱신할 수 있고, 갱신 시 임대료 인상률은 연 5% 이내로 제한된다. 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 할 수 있다.

대법원 등기정보광장 집계에 따르면 2025년 1분기 서울에서 확정일자를 받은 주택 임대차 계약 가운데 월세 계약 비중은 64.6%로 분기 기준 역대 최대치를 기록했다. 월세 비중은 2021년까지 40%대를 유지하다가 2022년 이후 전세사기 여파로 매년 높아지는 추세를 보이고 있다. 높은 전셋값과 대출금리 부담, 전세사기에 대한 경계심이 맞물리면서 임차인들이 상대적으로 안전하다고 여기는 월세 계약으로 옮겨가는 흐름이 이어지고 있는 것으로 풀이된다.

전문가들은 전세보증금 반환보증제도의 보증료율을 위험도에 따라 차등화하고, 에스크로 제도를 결합한 보증 방식을 검토할 필요가 있다고 지적한다. 제도적 장치 강화와 정보 공개 확대, 피해자 지원 확대가 맞물리면서 임대차 시장의 안전성은 점차 개선되는 모습이지만, 근본적으로는 임대인과 임차인 모두에게 예측 가능하고 안전한 거래 환경을 만드는 것이 과제로 남아 있다. 정부는 관련 통계와 현장 실태를 지속적으로 점검하며 제도를 보완해 나간다는 계획이다.