6·27 대책 이후 수도권 거래 급감, 스트레스 DSR 3단계로 미분양 우려 확산

정부가 지난 6월 27일 발표한 가계부채 관리 대책과 7월 1일부터 시행된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제의 여파로 수도권 아파트 거래가 급격히 위축되면서 미분양 증가에 대한 우려가 커지고 있다. 국토교통부 통계와 부동산업계 집계에 따르면 대책 시행 이후 서울을 비롯한 수도권 아파트 거래량은 시행 전 대비 큰 폭으로 감소했으며, 강화된 대출 규제로 실수요자의 자금 조달이 어려워지면서 건설업계는 미분양 확산 가능성을 예의주시하고 있다.

대출 규제 강화로 거래량 급감

6·27 대책 시행 전후로 서울 지역 아파트 거래금액은 큰 낙폭을 기록했다. 대책 시행 전 약 13조4100억원 규모였던 서울 지역 아파트 거래금액은 시행 후 2조9000억원 수준으로 줄어 78.3%가량 급감한 것으로 집계됐다. 특히 강남3구로 불리는 서초·강남·송파구의 거래량은 1214건에서 491건으로 65.5% 감소했고, 마포구는 88.9%, 성동구는 90.9% 각각 줄어들며 서울 내에서도 인기 지역의 거래 위축이 두드러졌다.

이 같은 거래 절벽의 배경에는 스트레스 DSR 규제 강화가 자리하고 있다. 스트레스 DSR는 대출 상환능력을 심사할 때 향후 금리 상승 가능성을 가산금리 형태로 반영해 대출 한도를 산정하는 제도다. 2024년 9월 시행된 2단계에 이어 2025년 7월 1일부터 3단계가 시행되면서 가산금리가 1.5%로 인상됐다. 이에 따라 연소득 1억원인 차주가 수도권에서 변동금리 주택담보대출을 받을 경우 대출 한도가 기존 5억8700만원에서 5억100만원 수준으로 약 14.7% 줄어든 것으로 나타났다. 금융당국은 여기에 더해 10월 16일부터 수도권 및 규제지역 주택담보대출에 한해 스트레스 금리를 3%로 추가 인상하겠다고 예고한 상태여서, 실수요자의 자금 조달 여건은 더욱 까다로워질 전망이다.

미분양 우려와 건설업계 반응

국토교통부 통계에 따르면 지난 6월 기준 전국 미분양 주택은 약 6만7000가구로 집계됐으며, 이 가운데 72%에 해당하는 약 4만8000가구가 지방에 집중돼 있었다. 그동안 상대적으로 안정적이었던 수도권 역시 대출 규제가 잇따라 강화되면서 미분양이 늘어날 수 있다는 우려가 업계 안팎에서 제기되고 있다. 주택업계는 공급 회복을 위해 대출 및 정비사업 관련 규제를 완화해야 한다고 정부에 건의하고 있으며, 도시정비법 개정안을 포함한 관련 법안 8건이 국회에 계류 중인 상태다.

주택 공급 측면에서는 상반된 흐름도 감지된다. 재건축·재개발 물량을 포함한 9월 분양 예정 물량은 약 3만9000가구로, 물량 기준으로 최근 2년 사이 최대 수준을 기록할 것으로 예상된다. 인천 미추홀구 도화4동 재개발과 경기 광명시 철산역자이, 서울 송파구 잠실 르엘 등 대단지 분양이 잇따라 예정돼 있어 공급 확대와 수요 위축이 동시에 나타나는 이례적인 상황이 펼쳐지고 있다.

향후 전망

전문가들은 하반기 부동산 시장이 대출 규제 강화와 공급 물량 확대라는 상반된 요인이 동시에 작용하며 복잡한 양상을 보일 것으로 내다보고 있다. 공급 확대와 수요 위축이 맞물릴 경우 일부 지역에서 미분양이 늘어날 가능성도 배제할 수 없다는 분석이 나온다. 정부가 예고한 10월 16일 추가 규제 시행을 앞두고 시장에서는 관망세가 이어지고 있으며, 향후 국토교통부가 순차적으로 발표할 8월과 9월 주택 통계 결과에 따라 수도권 미분양 확산 여부가 보다 명확하게 드러날 것으로 보인다. 건설업계는 정비사업 관련 규제 완화와 대출 정책 조정을 정부에 지속적으로 요청하고 있어, 향후 국회 논의와 정부 정책 방향이 시장의 향방을 가를 핵심 변수가 될 전망이다.