서울 서초구가 강남권에서 재건축 초과이익환수(재초환) 부담금을 처음으로 부과받을 반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움)에 올해 안에 부담금을 매길 방침이다. 이에 따라 재초환 부담금 부과가 연내 본격화될 전망이다.
제도 개정과 엇갈린 소멸시효 해석
재초환 부담금은 조합설립인가 때의 종전 자산 가격과 입주 때의 종후 자산 가격을 함께 평가해 산정한다. 여기서 정상적인 주택가격 상승분과 공사비 같은 비용을 빼고 남은 초과이익이 일정 수준을 넘으면 조합이 부담금을 낸다.
2024년 3월 27일 시행된 개정법은 부과 시점을 조합설립인가로 늦추는 등 절차를 손봤다. 개정법에 따라 지자체장은 준공 뒤 5개월 안에 부담금을 산정해 조합에 알려야 한다. 그러나 지금까지 부담금을 실제로 낸 단지는 한 곳도 없다.
반포 현대는 2021년 7월 30일부터 입주가 시작돼 준공 뒤 5년이 지났다. 서초구는 개발이익환수법이 정한 부담금 징수권 소멸시효가 5년이라는 점을 들어 올해를 넘기지 말고 부과해야 한다고 판단했다. 반면 국토교통부는 2024년 개정법이 시행된 날부터 5년 뒤인 2029년까지 부과할 수 있다고 해석해, 부과 시점을 두고 두 기관의 시각이 다르다.
윤석열 정부 때는 국토부가 재건축 부담금 폐지를 공식 추진했고, 2024년 6월에는 국민의힘 김은혜 의원이 폐지 법안을 발의했다. 새 정부가 출범한 뒤에는 폐지 논의가 수면 아래로 가라앉았고, 지자체가 부과 절차를 밟아 나가는 모양새다. 반포동의 한 공인중개사는 “그간 재초환법은 살아있었지만 수년간 부과 유예 내지 부과가 중단 상태여서 실제 부담금을 낼 것으로 생각했던 조합원이 별로 없었다”며 “실제 부과가 될 경우 시장의 혼란이 매우 클 것”이라고 내다봤다.
서울 46개 단지 1만8천가구 대상
부담금이 부과될 단지는 전국 60곳을 넘을 것으로 추정된다. 서울에서만 46개 단지, 1만8천가구가 대상이다. 서초구는 반포 현대 외에 반포3주구(래미안트리니원)와 신반포 21차(현 오티에르 반포)의 부담금 산정 절차도 진행하고 있다. 신반포 18차 337동(오티에르 신반포)과 신성빌라 재건축 단지도 산정 절차가 진행 중이다.
래미안트리니원, 동일 주택형 가격 차 18억원 이상
부담금을 누가 내느냐에 따라 이중가격이 생기고 거래가 줄어드는 등 시장 혼란도 커지고 있다. 대표적인 곳이 지난 8월 입주를 시작한 서초구 반포 래미안트리니원(옛 반포 3주구)이다. 이 단지는 준공했지만 아직 이전고시 전이어서 조합원 지위를 넘길 수 있다.
같은 전용면적 84㎡ 주택형에서 35층 매물은 매도자가 재초환 부담금을 떠안는 조건으로 57억원에 나왔다. 32층 매물은 재초환을 매수자가 따로 내는 조건으로 51억5천만원이다. 층·향·조망권과 급매 여부, 재초환 부담 주체에 따라 같은 주택형의 가격 차가 18억원 이상 벌어졌고, 전용 84㎡ 전체 매매가는 45억원부터 최고 63억원까지 걸쳐 있다.
반포동의 또 다른 공인중개사는 “트리니원이 준공은 했지만 이전고시 전으로 조합원 지위 양도가 되는 상황이라 원칙적으로는 매수자가 재초환 부담금을 내야 한다”며 “언제, 얼마가 부과될지 모르는 부담금 리스크로 거래가 막히자 매도자가 부담하겠다는 조건을 내걸면서 재초환 여부로만 가격 차이가 대략 6억∼7억원 이상 벌어지고 있다”고 말했다. 현지 중개업소에 따르면 부담금 액수와 부과 시점이 불확실해 급매물조차 잘 팔리지 않는다.
2020년 관리처분 때 서초구가 통보한 이 단지의 예정 부담금은 가구당 평균 4억200만원이었다. 그 뒤 일반분양가와 주변 아파트값이 오르면서 가구당 7억원에 이를 수 있다는 관측이 나온다.
조합 법적 대응 예고와 형평성 논란
조합들은 부담금이 실제로 부과되면 가처분 신청과 행정소송 같은 법적 대응에 나서겠다고 예고했다. 반포 현대처럼 문재인 정부 때 재건축이 진행된 단지들은 한국부동산원 가격지수가 시장의 실제 상승률을 제대로 담지 못해 초과이익이 지나치게 크게 계산된다고 주장한다.
형평성 문제도 나온다. 성수·한남·노량진 등 막대한 개발이익이 예상되는 재개발에는 따로 부담금이 없고, 재건축에만 부담금이 매겨진다는 것이다. 조합원마다 취득 시점과 시세차익이 다른데도 부담이 한쪽에 몰릴 수 있다는 점도 쟁점이다. 전문가들은 재초환 부담금 부과가 주택 공급 위축으로 이어질 수 있다고 전망했다.
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