정부가 수도권 공급 확대를 위해 3기 신도시 용적률을 대폭 높이는 방안을 검토할 방침이다. 이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장이 20일 인천계양지구 현장에서 이재명 대통령에게 이 방안을 보고했고, 인접 부지 추가 편입도 추진한다.
평균 용적률 250% 이상 확대 검토
이재명 대통령은 20일 인천 계양 공공주택지구 주택공급현장 간담회를 찾았다. 계양신도시는 3기 신도시 가운데 진척 속도가 가장 빠른 곳이다.
이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장은 현장에서 공급 확대 방안을 보고했다. 이 사장은 “현재 3기 신도시 평균 용적률은 206% 수준”이라고 밝혔다.
이어 “앞으로 250% 이상이 될 수 있도록 대폭 확대하고 신도시 인접 부지도 추가로 편입해 공급 물량을 확대하겠다”고 말했다. 또 “3기 신도시 용적률을 206%에서 250% 이상으로 올리겠다”고 밝혔다.
용적률은 대지면적 대비 건축연면적 비율이며, 대지면적 대비 지상층 연면적 비율로도 정의된다. 법정 용적률 상한은 300%다.
국토교통부는 3기 새도시 주택공급 물량 확대를 위한 용적률 상향 방안을 꾸준히 검토해왔다. 국토교통부 주택공급추진본부 관계자는 “3기 새도시의 주택공급 물량을 늘리기 위해 용적률을 높이는 방안은 꾸준히 검토해왔던 사안”이라고 설명했다.
이 관계자는 “관계 기관 협의 등 구체적인 논의를 진행할 계획”이라고 밝혔다. 구체적인 대상 지역과 공급 물량은 아직 정해지지 않았다.
정부 관계자는 “주택을 한 채라도 더 많이, 빨리 짓는 것이 정부 목표이므로 용적률 상향은 계속 검토해 온 아이템”이라고 말했다. 이어 “다만 구체적인 지역이나 물량은 정해진 바 없다”고 덧붙였다.
250% 적용 시 착공 물량 21만가구 추정
3기 신도시에는 약 20만 호의 주택과 약 44만 명의 거주 인구가 예정돼 있다. 용적률을 250%로 높이면 거주 인구가 8만 명 이상 늘어난다.
부동산 업계는 3기 새도시 용적률을 250%로 적용할 경우 2030년까지 착공 물량이 기존 17만2천가구에서 21만가구로 늘어날 것으로 추정했다. 착공 증가량은 3만8천가구 정도다.
한국도시부동산학회가 주최한 학술행사에서는 정재훈 단국대 교수가 3기 신도시 6개 지구를 대상으로 한 시뮬레이션을 소개했다. 평균 용적률 194.1%를 300%로 높이면 공동주택 약 6만4천가구가 늘어나는 결과다.
법정 상한인 300%를 적용하면 6만여가구를 추가로 공급할 수 있다는 주장도 제기됐다. 고밀 개발은 도심 등 선호 지역에서 충분한 주택 부지를 확보하기 어렵고, 재개발·재건축은 실제 공급까지 오랜 기간이 걸린다는 제약에 따라 대안으로 거론됐다.
진행 중인 3기 신도시를 활용한 고밀 개발 논의는 문재인 정부 당시부터 검토됐다. 현 정부는 주거밀도 상향에 따른 기반시설 확충 부담 등을 고려해 신중한 태도를 보여왔다.
후발 지구와 미착공 블록 적용 가능성
후발지역으로는 경기 광명시흥과 의왕·군포·안산, 화성진안이 거론됐다. 이들 지구는 용적률 상향 검토에 상대적으로 유리한 곳으로 꼽힌다.
3기 신도시 최대 규모인 광명시흥의 계획 물량은 6만7천가구다. 보상을 위한 감정평가는 상반기에 끝났으며, 보상 절차는 지난 7월에 시작됐다.
의왕·군포·안산의 계획 물량은 4만1천500가구, 화성진안은 3만4천가구다. 두 지구는 보상 절차를 진행해야 하는 단계다.
선행 사업 지구는 인천계양과 고양창릉, 하남교산, 남양주왕숙, 부천대장이다. 인천계양은 연말 첫 입주를 앞둔 사업 막바지 단계다.
선행 지구에서도 아직 착공하지 않은 블록을 대상으로 용적률 상향이 검토될 수 있다는 일부 관측이 나왔다. 국토교통부는 이미 발표한 착공 계획에 지장을 주는 대상은 고려하지 않는다는 원칙을 제시했다.
국토부 관계자는 “이미 착공 계획을 발표한 상황에서 계획에 지장을 주는 대상까지는 고려할 수 없다”고 말했다. 이어 “만약 용적률을 상향하더라도 3기 신도시 후발주자들이 검토에 더 유연할 수 있지만 대상 지역은 LH와 협의를 통해 구체화해야 하는 만큼 후발지역만 대상이 된다고 할 수는 없다”고 밝혔다.
인프라 확충 부담과 공급 지연 우려
용적률을 높이면 교통과 상하수도, 학교 등 도시 인프라 규모를 재조정해야 한다. 교통망과 상하수도뿐 아니라 교육·보건·의료·복지 시설, 공원과 녹지공간도 추가로 확충해야 한다.
이에 따라 기반시설 설치 부담이 커지고 주거 환경이 악화할 가능성이 제기됐다. 도시 인프라 규모 재조정으로 사업 기간이 늘어나 주택 공급이 지연될 수 있다는 우려도 있다.
3기 신도시 광역교통대책 가운데 87%는 예정보다 늦어지고 있다. 정주 초기에는 교통난과 인프라 공백으로 주민 불편이 발생할 수 있다.
과거 신도시에서는 콩나물 시루 교실과 교통 정체, 통근 전쟁, 쓰레기 대란이 주민 고충으로 나타났다.
이 대통령은 “관행과 절차에 얽매이지 말고 공급 전격전을 펼쳐달라”고 당부했다. 또 “2030년까지 3기 신도시 공공주택 물량 90%를 착공하라”고 주문했다.
이성훈 사장은 LH 사장 부임 전 청와대 국토교통비서관을 지냈다. 대상 지역은 LH와 협의를 통해 구체화해야 하며, 구체적인 지역이나 물량은 정해진 바 없다.
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