서울 아파트값 고공행진, 부산·대구는 미분양 몸살

서울과 지방 부동산 시장의 온도차가 갈수록 뚜렷해지고 있다. 정부가 지난 9월 7일 내놓은 주택공급 확대 대책 이후 서울 아파트값 상승세는 오히려 가팔라진 반면, 부산과 대구를 비롯한 지방 주요 도시는 미분양 물량이 늘어나며 좀처럼 활기를 찾지 못하고 있다. 한때 지방 대도시가 서울을 뒤쫓아 집값 격차를 좁힐 것이라는 기대가 나오기도 했지만, 실제 시장 통계는 정반대의 흐름을 보여주고 있다는 지적이 나온다.

정부는 지난 6월 27일 이재명 정부 출범 후 첫 부동산 대책으로 초고강도 대출 규제를 담은 이른바 6·27 대책을 발표했다. 소득이나 주택 가격과 무관하게 적용되는 전례 없는 강도의 대출 규제로, 수도권 고가 주택 매입 수요를 억제하려는 목적이었다. 이어 9월 7일에는 2030년까지 5년간 서울과 수도권에 총 135만 가구를 착공하겠다는 내용의 주택공급 확대 방안을 내놓았다. 그러나 시장에서는 이 대책이 오히려 공급 부족에 대한 불안 심리를 자극하며 서울 주요 지역의 매수세를 더 자극했다는 분석이 나온다. 저금리 기조와 확장적 재정정책으로 시중 유동성이 늘어난 가운데, 재건축 기대감이 붙은 노후 단지를 중심으로 투기 수요가 몰리면서 인근 아파트값까지 동반 상승하는 흐름이 이어지고 있다는 것이다.

KB부동산 데이터허브에 따르면 올해 5월 기준 서울 아파트 평균 매매가는 13억4543만 원으로, 부산·대구·인천·광주·대전 등 5대 광역시 평균 매매가 3억5459만 원의 3.8배에 달했다. 이는 관련 통계 집계 이래 가장 큰 격차로, 서울과 지방 간 자산 격차가 구조적으로 굳어지고 있다는 우려를 낳고 있다.

부산·대구 미분양 증가, 지방 시장은 냉각

같은 기간 부산과 대구의 주택시장은 정반대 흐름을 보였다. 9월 기준 부산의 전체 미분양 주택은 7316가구로 전월 7146가구보다 2.4% 늘어나며 두 달 연속 7000가구를 웃돌았다. 특히 다 지어졌는데도 팔리지 않은 이른바 준공 후 미분양, 즉 악성 미분양이 부산에서 89.9% 급증했다. 대구 역시 9월 기준 준공 후 미분양이 3669가구로 집계돼 1년 전보다 두 배 넘게 늘어난 것으로 나타났다. 지난 2022년 말 조성 붐이 일었던 대규모 공급 물량이 입주 시기와 맞물리면서 소화되지 못하고 적체된 결과로 풀이된다.

부산과 대구 지역에는 가덕도신공항 건설, 북항 재개발, 오시리아 관광단지 조성, 대구테크노폴리스 등 굵직한 개발 사업이 진행 중이지만, 이러한 개발 호재가 아직 주택 가격 상승으로 이어지지는 못하고 있는 셈이다. 지방 부동산 업계에서는 고금리 장기화에 따른 이자 부담과 인구 유출, 신규 공급 과잉이 겹치며 매수 심리가 좀처럼 살아나지 않고 있다고 진단한다.

정부 대책에도 서울 쏠림 여전

부동산 시장에서는 정부의 잇단 규제와 공급 대책에도 불구하고 서울 쏠림 현상이 완화되지 않고 있다는 평가가 나온다. 대출 규제가 오히려 자금 여력이 있는 고소득층의 서울 강남권 등 핵심지 매수를 부추기는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 강화했다는 지적도 제기된다. 반면 지방은 인구 감소와 지역 경기 부진이라는 구조적 요인까지 더해지면서 회복 시점을 가늠하기 어려운 상황이다.

전문가들은 서울과 지방의 주택시장 양극화가 단기간에 해소되기 어려울 것으로 내다보고 있다. 정부가 추가 공급 대책과 지역균형발전 정책을 병행하지 않으면 격차가 더 벌어질 수 있다는 우려도 나온다. 다만 대구의 경우 최근 몇 년간 쌓인 미분양 물량이 서서히 소진되는 조짐도 감지되고 있어, 공급 조절과 지역 경기 흐름에 따라 향후 반등 가능성을 배제할 수 없다는 신중한 전망도 함께 제기되고 있다. 정부의 추가 정책 대응과 금리 환경 변화가 서울과 지방 간 격차를 좁힐 수 있을지 시장의 관심이 집중되고 있다.