성수3지구, 1조8천억원 재개발의 시공사 윤곽
10일 마감된 서울 성동구 성수전략정비구역 제3지구 재개발 시공사 재입찰에 삼성물산이 단독으로 참여하면서 입찰이 다시 유찰됐다. 연합뉴스 보도에 따르면 사업비는 1조8천억원 규모이며, 1차 입찰에 이어 재입찰에서도 같은 건설사만 참여했다. 경쟁 입찰은 성립하지 않았지만 두 차례 유찰을 거치면서 조합이 삼성물산과 수의계약을 추진할 수 있는 조건이 마련됐다. 다만 현 단계에서 삼성물산이 시공사로 최종 확정된 것은 아니며, 조합 총회라는 마지막 의사결정 절차가 남아 있다.
이번 소식의 핵심은 단순히 대형 건설사가 서울 재개발 사업에 참여했다는 데 있지 않다. 두 차례의 입찰에서 삼성물산이 연속으로 단독 참여했고, 그 결과 공개 경쟁 방식에서 수의계약 가능 단계로 사업 구조가 바뀌었다는 점이 중요하다. 조합이 새로운 경쟁 입찰을 반복하기보다 현재 참여사와 계약 조건을 논의할 수 있게 되면서 시공사 선정 절차는 이전보다 구체적인 국면에 들어섰다. 삼성물산이 낙점될 가능성이 커졌다는 평가가 나오는 이유도 이 절차적 변화에 있다.
성수3지구는 서울 성동구 성수전략정비구역에 속한 재개발 사업지다. 이번 입찰 결과는 개별 단지의 시공권 경쟁을 넘어, 대규모 도시정비사업이 어떤 방식으로 사업 파트너를 정하고 다음 단계로 이동하는지를 보여준다. 특히 사업비가 1조8천억원에 이르는 만큼 시공사 선정은 공사 수행 주체를 정하는 절차인 동시에 조합이 사업의 방향과 실행 기반을 구체화하는 과정으로 해석된다. 글로벌 부동산 독자에게도 서울의 대형 재개발 프로젝트가 움직이는 방식을 확인할 수 있는 사례다.
두 차례 유찰이 만든 수의계약 가능성
입찰에서 ‘유찰’은 곧바로 사업 실패를 뜻하지 않는다. 이번에는 삼성물산이 참여하지 않은 것이 아니라 단독으로 참여해 경쟁 입찰 요건이 충족되지 않았고, 같은 상황이 두 차례 이어졌다. 이에 따라 조합과 삼성물산이 수의계약을 진행할 수 있는 길이 열렸다. 시공사 선정 방식이 다수 업체의 경쟁에서 단일 참여사와의 협의로 전환될 수 있다는 의미다. 따라서 현재 상황은 사업이 멈췄다기보다, 시공사 선정의 경로가 달라진 것으로 보는 편이 정확하다.
수의계약이 가능해졌다고 해서 계약이 자동으로 체결되는 것은 아니다. 조합은 시공사를 최종 선정하는 총회를 거쳐야 하며, 보도된 일정 역시 확정된 날짜가 아니라 이르면 다음 달 추석 연휴 전 총회가 열릴 수 있다는 수준이다. 최종 판단의 주체는 조합이고, 총회 결과가 나오기 전까지는 삼성물산이 유력한 후보라는 표현이 적절하다. ‘유력’과 ‘확정’을 구분하는 것은 사업의 현재 위치를 이해하는 데 필수적이다.
다만 동일한 업체가 두 차례 연속 입찰에 참여했다는 사실은 사업 참여 의사가 일관되게 확인됐다는 의미를 갖는다. 조합 입장에서는 실제 입찰에 나선 상대와 다음 절차를 검토할 수 있고, 삼성물산 입장에서는 공개된 절차 안에서 연속 참여했다는 기록이 남았다. 경쟁사가 없었다는 사실만으로 계약 내용이나 사업의 가치를 단정할 수는 없지만, 적어도 시공사 선정 논의가 특정 후보를 중심으로 압축됐다는 점은 분명하다. 향후 관심도 조합 총회에서 어떤 결론이 내려지는지에 집중될 전망이다.
대형 재개발에서 시공사 선정이 갖는 무게
재개발 사업에서 시공사 선정은 도시 공간의 변화가 실제 사업 구조로 옮겨가는 중요한 단계다. 조합이 사업을 추진하더라도 공사를 담당할 주체가 정해져야 실행 계획을 더욱 구체화할 수 있기 때문이다. 성수3지구처럼 사업비 규모가 큰 프로젝트에서는 시공사 후보의 등장과 선정 방식의 변화 자체가 시장의 관심을 끈다. 이번 재입찰 결과는 사업의 완성을 의미하지 않지만, 장기간 이어질 수 있는 정비사업 과정에서 책임 있는 공사 주체를 정하는 절차가 한 단계 앞으로 이동했음을 보여준다.
이번 사안을 건설사 간 수주 경쟁의 승패로만 읽는다면 핵심을 놓칠 수 있다. 실제로는 경쟁 입찰이 두 차례 성립하지 않았고, 그 결과 조합이 수의계약을 선택할 수 있게 된 것이 현재까지 확인된 사실이다. 경쟁사가 없었다는 점과 삼성물산의 선정 가능성이 높아졌다는 점은 서로 연결되지만 같은 의미는 아니다. 전자는 입찰 결과이고, 후자는 그 결과에 따른 절차적 전망이다. 이 둘을 분리해 보면 성수3지구가 아직 계약 이전 단계에 있다는 사실도 선명해진다.
업계가 주목하는 지점도 여기에 있다. 10일 재입찰 마감으로 후보 구도는 사실상 단순해졌지만, 최종 선택은 조합원의 의사결정에 달려 있다. 조합이 총회를 열고 시공사를 선정하면 사업은 새로운 단계로 넘어갈 수 있지만, 현재 공개된 정보만으로 계약 조건이나 이후 세부 사업 일정을 앞서 단정할 수는 없다. 따라서 지금은 서울의 대형 재개발 현장에서 시공사 선정의 방향이 잡혀가는 과정으로 평가하는 것이 합리적이다.
성수의 다음 장면, 총회가 결정한다
앞으로의 관전 포인트는 조합 총회다. 조합은 이르면 다음 달 추석 연휴 전에 총회를 열어 시공사를 최종 선정할 계획인 것으로 알려졌다. 일정에는 변동 가능성이 담겨 있고, 총회가 개최되더라도 그 결과가 나오기 전까지 계약 상대를 확정적으로 표현해서는 안 된다. 다만 두 번의 유찰로 수의계약이 가능해진 만큼, 총회가 실제로 열릴 경우 삼성물산을 시공사로 선택할지가 가장 중요한 의제가 될 것으로 분석된다.
성수3지구 사례는 서울 재개발 시장에서 규모만큼이나 절차가 중요하다는 점을 보여준다. 1조8천억원이라는 사업비는 프로젝트의 크기를 드러내지만, 사업의 현재 상태를 규정하는 것은 두 차례 단독 참여와 유찰, 수의계약 가능성, 조합 총회라는 연속된 절차다. 숫자 하나나 건설사 이름만으로 결과를 앞당겨 해석하기보다, 각 단계가 어떤 법적·사업적 의미를 만드는지 살펴봐야 한다. 이번 입찰은 최종 결론이 아니라 결론으로 가는 경로가 좁혀진 사건이다.
세계 주요 도시에서 대규모 재개발은 낡은 공간을 새 건축물로 바꾸는 공사에 그치지 않고, 도시의 주거 환경과 지역 이미지를 다시 설계하는 과정으로 받아들여진다. 성수3지구 역시 아직 시공사 확정 전이지만, 서울의 대형 정비사업이 공개 입찰과 조합 의사결정을 거쳐 실행 주체를 정하는 모습을 구체적으로 보여준다. 한국 밖의 독자에게 이 사건이 흥미로운 이유는 빠르게 변화하는 서울에서 새로운 도시 공간이 만들어지기 전, 거대한 프로젝트의 파트너가 어떤 절차로 선택되는지를 확인할 수 있기 때문이다.
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