서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온이 10월 22일 다시 주목받았다. 서울 대규모 분양을 견줄 때 기준으로 거론됐고, 같은 시기에 보류지 경쟁입찰과 첫 2년 전세계약 만기 소식이 나왔다.
옛 둔촌주공 자리의 1만2032세대 단지
올림픽파크포레온은 기존 둔촌주공아파트를 허물고 다시 지은 단지로, 행정구역은 강동구 둔촌1동이다. 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설 4개사가 함께 시공했다.
규모는 85개동 1만2032세대다. 공사는 2019년 시작됐고, 입주는 2024년 11월 27일부터 이뤄졌다. 85개 동 1만 2032가구라는 크기 때문에 ‘단군 이래 최대 재건축’으로 불렸다.
첫 전세 만기와 실거주 의무
2024년 말 입주 때 일반분양 물량 가운데 전세로 나온 집들은 2026년 11월부터 차례로 첫 2년 계약이 끝난다. 일반분양 4786가구에는 2년 실거주 의무가 붙어 있다. 유예는 최대 3년까지 가능해, 집주인은 늦어도 2027년 11월까지 직접 들어와 살아야 한다.
실거주로 바꾸려는 집주인들이 전세를 내놓지 않으면서, 1만 가구가 넘는 단지인데도 계약할 수 있는 전세 매물은 10건이 안 된다. 전용 59㎡ 보증금은 입주 무렵 약 6억원이었으나, 2026년 9월 5일 13억원에 계약되며 최고가를 새로 썼다.
2년 전 대규모 입주 때는 전셋값이 내려갔지만, 이번에는 집주인 실거주로 매물이 줄었다. 이 영향으로 송파·강동과 하남 일대 임대차 시장은 긴장하고 있다.
보류지 2가구 경쟁입찰
둔촌주공아파트 재건축 조합은 남겨 둔 보류지 2가구를 경쟁입찰로 팔고 있다. 입찰은 10월 21일 시작해 11월 2일 마감한다.
매물은 전용 84㎡와 109㎡가 1가구씩이다. 최저입찰가는 84㎡ 26억1720만원, 109㎡ 30억8700만원이다.
서울 분양 물량과 비교 기준
부동산R114는 22일 올해 서울 아파트 분양 물량을 총 2만5442가구로 추산했다. 한 달 평균으로는 2120가구 정도다. 올해 4분기에는 서울 9개 단지에서 7769가구가 나오며, 이 가운데 일반분양은 3372가구다.
다음달 서초구 반포동에서 분양할 디에이치 반포124는 전체 5007가구 가운데 1832가구가 일반분양 몫이다. 단지 하나가 서울 월평균 분양 물량의 두 배를 넘는다. 현대건설이 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축하는 단지로, 청약은 다음달 하순으로 잡혀 있다.
강남 3구로 한정하면 1987년 송파구 방이동 올림픽선수기자촌(1차 분양 2796가구) 이후 39년 만의 최대 일반분양이다. 범위를 서울 전체로 넓히면 기록은 올림픽파크포레온이 갖고 있다. 2022년 12월 일반분양 4786가구를 공급해 역대 최대였고, 2000년 이후 공급 단지 가운데서도 가장 많았다.
분양가 대비 거래가격
올림픽파크포레온은 2022년 분양 때 분양가가 높다는 논란을 겪었다. 당시 전용 84㎡ 최고 분양가는 13억2040만원이었다. 같은 면적은 올해 6월 32억원에 팔렸고, 분양가와의 차이는 약 18억8000만원이다.
전용 59㎡는 최고 분양가 10억6250만원에서 올해 6월 거래가격 25억원으로 올랐다. 전용 39㎡는 올해 5월 18억1000만원에 거래됐다.
입주 뒤 이처럼 값이 크게 오른 신축 사례가 나오면서, 공급 부족 걱정과 공사비 상승이 겹쳐 ‘분양가는 오늘이 가장 싸다’는 인식도 퍼지고 있다. 다만 기존 신축의 시세 상승이 새 분양가를 올리는 근거가 돼 집을 사는 부담을 더 키울 수 있다는 걱정도 있다. 일부 단지가 비싸게 거래됐다고 해서 모든 아파트의 앞날 가치가 보장되는 것도 아니다. 가격은 입지, 단지 규모, 주변 시세, 향후 공급 여건에 따라 달라질 수 있다.
검색어로는 전세, 18평, 분양 가격, 보류지, 3단지, 시세 등이 함께 오르내리고 있다.
