서울 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구를 중심으로 아파트 매매가격이 올해 들어 상승 흐름을 이어가면서 정부가 대출 규제와 토지거래허가구역 확대 등 연이은 안정화 조치를 내놓고 있다. 정부는 지난 6월 27일 수도권 주택시장을 겨냥한 고강도 대출 규제 대책을 발표한 데 이어, 앞서 3월에는 강남 3구와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 재지정하며 투기 수요 차단에 나선 상태다.
정부, 대출 규제와 허가구역 재지정으로 대응
국토교통부는 지난 3월 19일 강남구, 서초구, 송파구와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 재지정했다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 면적 이상의 주택을 매수할 때 관할 구청의 허가를 받아야 하며, 실거주 목적이 아닌 경우 거래 자체가 제한된다. 정부는 해당 지역의 재건축, 재개발 기대감에 따른 투기성 매수를 차단하기 위한 조치라고 설명했다.
이어 정부는 6월 27일 수도권 주택시장 과열을 억제하기 위한 추가 대책을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 수도권과 규제지역 내 주택 구입 목적의 주택담보대출 한도를 소득이나 주택 가격과 무관하게 최대 6억원으로 제한한 것이다. 아울러 대출 만기를 기존 40년에서 최대 30년으로 단축하고, 생애최초 주택구입자에게 적용되던 주택담보인정비율 한도도 80%에서 70%로 낮췄다. 2주택 이상 다주택자이거나 1주택자라도 기존 주택을 6개월 이내에 처분하지 않을 경우 수도권과 규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 수 없도록 하는 내용도 포함됐다.
정부는 이 같은 조치가 시행된 이후에도 강남권을 비롯한 고가 주택 밀집 지역에서 신고가 거래가 이어지고 있는 것으로 파악하고, 추가적인 세제 개편안 마련을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 특히 보유세 실효세율을 높이는 방향의 세제 개편이 유력하게 거론되고 있어 향후 발표 내용에 관심이 쏠린다.
수요 집중 배경과 향후 전망
부동산업계에서는 강남권 아파트 가격이 좀처럼 꺾이지 않는 배경으로 교육 인프라와 교통 접근성, 업무 중심지로서의 입지 등이 복합적으로 작용하고 있다는 분석을 내놓고 있다. 대치동 학원가를 비롯한 사교육 인프라와 주요 대기업 본사, 금융기관이 밀집한 업무지구가 인근에 위치해 있어 실수요와 자산 보유 수요가 동시에 몰리고 있다는 설명이다. 지하철 2호선, 3호선, 7호선, 9호선이 교차하는 교통 요지라는 점도 수요를 뒷받침하는 요인으로 꼽힌다.
부동산 정보업체 집계에 따르면 강남구 아파트의 2025년 평당 가격은 1억570만원 수준으로 2024년 대비 두 자릿수 상승률을 기록한 것으로 나타났다. 다만 이는 민간 통계업체의 집계로, 정부 공식 통계인 한국부동산원의 매매가격지수와는 산정 방식에 차이가 있어 해석에 유의할 필요가 있다.
시장에서는 정부의 연이은 규제에도 불구하고 강남권의 공급 부족 구조가 근본적으로 해소되지 않는 한 가격 상승 압력이 단기간에 완전히 해소되기는 어렵다는 관측이 나온다. 재건축, 재개발 사업의 진행 속도가 더디고 신규 공급 물량이 제한적인 상황에서, 토지거래허가구역 지정과 대출 규제가 거래량을 위축시키는 효과는 있지만 가격 자체를 끌어내리는 데는 한계가 있다는 지적이 나온다. 다만 정부가 세제 개편을 포함한 추가 대책을 검토 중인 만큼, 하반기 발표될 정책의 구체적인 내용에 따라 시장 분위기가 달라질 수 있다는 전망도 제기된다. 정부는 시장 상황을 지속적으로 모니터링하며 필요할 경우 추가 조치를 취한다는 방침이다.
