DSR 3단계 대출 한파, 한국 부동산 시장 양극화 심화

2025년 9월 20일 현재, 한국 부동산 시장이 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 본격 시행으로 인한 극심한 대출 한파 속에서 수도권과 지방, 아파트와 비아파트 간 양극화 현상이 더욱 심화되고 있다. 특히 연소득 1억원 기준 수도권 주택담보대출 한도가 기존 대비 8,400만원 감소하면서 서민층의 내집마련 꿈이 사실상 좌절되고 있는 상황이다.

DSR 3단계로 대출 한도 급격히 축소

금융위원회가 올해 7월부터 시행한 스트레스 DSR 3단계는 부동산 시장에 강력한 제동을 걸고 있다. 수도권의 경우 기존 금리에 1.5%포인트를 추가해 대출 한도를 산정하며, 지방은 0.75%포인트가 적용된다. 현재 시중 금리가 4%라면 수도권은 5.5%, 지방은 4.75%로 계산되어 실제보다 훨씬 보수적으로 대출 심사가 이뤄지고 있다.

그 결과 연소득 1억원 대출자 기준으로 30년 만기 변동금리 수도권 주택담보대출 한도는 기존 6억 5,800만원에서 5억 5,600만원으로 1억 200만원 감소했다. 특히 스트레스 DSR 2단계 시행 전과 비교하면 무려 8,400만원이나 줄어든 상황이다. 이는 서울 아파트 평균 매매가격을 고려할 때 중산층의 내집마련을 사실상 불가능하게 만드는 수준이다.

수도권-지방 간 격차 더욱 벌어져

양극화 현상은 지역별로도 뚜렷하게 나타나고 있다. 현재 수급지수 100을 넘기는 곳은 “수도권 아파트”가 유일하며, 수도권을 제외한 다른 지역과 유형은 공급이 수요를 초과하거나 균형을 이루고 있는 상황이다. 수도권 주택가격이 전국 주택가격을 견인하는 반면, 지방 주택가격의 하락에도 불구하고 수도권만의 독주가 계속되고 있다.

전년 동월 대비 비아파트 가격은 전국, 수도권, 지방 지역 구분 없이 모두 하락한 반면, 아파트는 수도권을 중심으로 가격이 상승했다. 2022년 하반기 전세사기 사건으로 인한 비아파트 기피 현상이 여전히 영향을 미치고 있으며, 신축 아파트와 구축 아파트 간 매매 거래 가격 차이도 약 1.3배에 달하고 있다.

부동산 시장의 불안정성은 정치적 불확실성과도 맞물려 있다. 12월 3일 비상계엄 선포를 기점으로 시작된 정국 불안이 모든 경제·산업 분야에 충격을 주었으며, 현 정부의 정책 추진 동력 상실로 갈등이 장기화되고 있다. 이로 인해 부동산 정책의 일관성에 대한 의구심이 커지면서 투자자들의 관망세가 강화되고 있다.

하나금융경영연구소는 “대내외 불확실성 증가와 성장동력 약화로 한국 경제의 부진 우려가 증가하고 있다”며 “정책 불확실성 심화로 매수심리가 위축되고 있고, 정책 추진동력 약화 우려로 주택 매수심리가 더욱 위축되고 있다”고 분석했다.

DSR 3단계는 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출에도 강력한 규제를 가하고 있다. 신용대출이 1억원을 초과하면 적용 금리에 1.5%포인트가 더해져 심사되기 때문에, 실제보다 보수적으로 대출 한도가 정해진다. 이는 전세자금 조달이나 생활자금 대출에도 직접적인 영향을 미치고 있다.

현재 부동산 대출 환경은 “선택받은 자”만 살아남는 극한 경쟁으로 변모했다. 고정금리 선택이 필수가 되었고, 정부지원 대출을 총동원해야 하며, 현금 비중을 대폭 확대해야 하는 상황이다. 전문가들은 자기자금 50% 이상 준비가 필요하다고 조언하고 있다.

전문가들은 2025년 부동산 시장에 대해 상반기 약세, 하반기 강세의 “상저하고(上低下高)” 패턴을 예상하고 있다. 서울 아파트시장은 봄철 거래량 증가 후 여름 큰 폭 상승했다가 9월 이후 대출 규제 강화로 다시 거래량이 줄어든 상태다. 현재 매수자는 관망으로 돌아섰고 매도자는 호가를 떨어뜨리지 않고 있어 상승 요인과 하락 요인이 힘의 균형을 맞추고 있다.

향후 주택공급 부족 우려가 현실화되고 있으며, 2026~2027년 입주 물량 부족과 전셋값 상승, 기준금리 인하에 따른 대출금리 하락, 환율 상승으로 인한 분양가 상승 등이 집값 상승 요인으로 작용할 수 있다는 분석이다.

그러나 당분간은 DSR 3단계의 강력한 규제 효과와 정치적 불확실성으로 인해 시장 침체가 지속될 것으로 보인다. 특히 서민층과 중산층의 경우 대출 접근성이 크게 제한되면서 부동산 시장에서의 설 자리가 더욱 좁아지고 있어, 주거 안정성 확보를 위한 정부의 새로운 대안 마련이 시급한 상황이다.