서울 부동산 ‘슈퍼사이클’ 진입… 전셋값 급등에 공급절벽 현실화, 한국형 뉴 리츠 대안 부상

2025년 8월 서울 부동산 시장이 예상보다 빠른 속도로 ‘슈퍼사이클’에 진입하고 있다. 전문가들이 예측한 2026~2027년 공급절벽이 이미 현실화되면서 서울 아파트값 상승세가 지속되고 있으며, 전셋값 급등까지 겹치면서 무주택자들의 주거 부담이 크게 늘어나고 있다. 정부는 새로운 대안으로 ‘한국형 뉴 리츠’ 도입을 검토하고 있어 부동산 투자 시장에 새로운 변화가 예상된다.

서울 부동산 슈퍼사이클, 모든 지표 상승 신호

부동산 전문가들은 “2025년이 서울 부동산 슈퍼사이클의 파도를 타는 해가 될 것”이라고 입을 모아 전망하고 있다. 실제로 서울 아파트 시장은 봄부터 거래량이 늘어나기 시작해 7~8월 여름 큰 폭으로 증가했다가 9월 이후 대출 규제 강화로 거래량은 다소 줄었지만, 매도자들이 호가를 낮추지 않아 상승 압력은 여전하다.

집값 상승의 주요 동력으로는 △2026~2027년 입주 물량 부족 △전셋값 상승으로 인한 매수 전환 △기준금리 인하에 따른 대출금리 하락 △환율 상승에 따른 분양가 상승 △서울 아파트에 대한 변하지 않는 선호 등이 작용하고 있다.

전셋값 급등, 무주택자 이중고

특히 심각한 문제로 대두되고 있는 것은 전셋값 급등이다. 서울 주요 지역의 전세가격이 6개월 사이 10~20% 오르면서 무주택자들이 주거비용과 매매가격 상승이라는 이중고를 겪고 있다. 전셋값 상승은 전세 거주자들의 내 집 마련 욕구를 자극해 매수 수요 증가로 이어지는 악순환을 만들어내고 있다.

부동산 중개업계 관계자는 “전세를 구하려던 고객들이 아예 매매로 전환하는 사례가 급증하고 있다”며 “전세와 매매가 격차가 줄어들면서 ‘그럴 바에는 사겠다’는 심리가 확산되고 있다”고 설명했다.

‘한국형 뉴 리츠’ 새로운 대안 부상

이런 상황에서 정부가 검토하고 있는 ‘한국형 뉴 리츠’가 주목받고 있다. 이 제도는 무주택자들이 전월세 보증금으로 리츠에 지분 투자를 하고, 리츠가 건설하거나 매입한 아파트에 임대료를 내고 거주하면서 배당 수익과 지분 투자 이익을 얻을 수 있는 구조다.

예를 들어 전세보증금 3억원을 가진 무주택자가 리츠에 지분 투자를 하면, 15억원 아파트의 20% 지분을 소유하게 되고 해당 아파트에 거주하면서 임대료를 내는 동시에 부동산 가격 상승에 따른 투자 수익도 얻을 수 있다는 것이다.

공급절벽과 PF 문제 지속

부동산 시장 전문가들은 현재의 상승세가 단순한 투기 수요가 아닌 구조적 문제에서 비롯됐다고 분석하고 있다. 2026~2027년 서울 및 수도권 입주 예정 물량이 대폭 줄어드는 공급절벽 상황이 이미 현실화되고 있으며, 건설업계의 PF(프로젝트 파이낸싱) 문제로 인해 신규 공급도 원활하지 않은 상황이다.

한국부동산원 관계자는 “공급 부족 문제는 단기간에 해결되기 어려운 구조적 이슈”라며 “정부의 다양한 주거 안정화 정책에도 불구하고 실수요자들이 체감하는 효과는 제한적”이라고 밝혔다.

다만 하락 압력 요인으로는 △경기 침체 우려 △2024년 하반기 급등에 대한 피로감 △여전히 높은 절대 가격 △대출 규제 △정치적 불확실성 등이 상존해 있어 시장의 향방을 예측하기는 쉽지 않은 상황이다.

부동산 전문가는 “2025년 하반기 부동산 시장은 상승과 하락 압력이 공존하는 불확실한 국면”이라며 “한국형 뉴 리츠 같은 새로운 제도 도입과 공급 확대 정책의 실효성이 시장 안정화의 열쇠가 될 것”이라고 전망했다.