수도권 아파트 시장 9월 거래량 급감, DSR 2단계 시행으로 대출 규제 본격화

2025년 9월 26일, 한국 부동산 시장이 대출 규제 강화와 금리 인하 기대감이라는 상반된 요인으로 혼재된 양상을 보이고 있다. 서울 아파트시장은 7-8월 여름 거래량이 크게 증가했다가 9월 이후 스트레스 DSR 2단계 시행 등 대출 규제가 본격화되면서 거래량이 급감했다. 현재 매수자는 관망 태세로 돌아선 반면 매도자는 호가를 유지하며 상승 요인과 하락 요인이 균형을 맞추고 있는 상황이다.

DSR 2단계 시행과 거래량 급감

2024년 9월부터 본격 시행된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제가 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치고 있다. 이는 사실상 ‘대출총량제’ 부활로 평가되며, 아파트 거래량을 급격히 위축시키는 주요 요인으로 작용하고 있다.

특히 수도권 아파트 시장에서 그 영향이 두드러지게 나타나고 있다. 7-8월 여름철에 큰 폭으로 증가했던 거래량이 9월 들어 규제 강화와 함께 급감하면서, 시장 참가자들의 심리 위축이 명확히 드러나고 있다. 거래량 감소는 매수자의 관망세와 매도자의 가격 고수가 맞물린 결과로 분석된다.

대출 규제 강화는 실수요자 중심인 현재 주택시장에 상당한 영향을 미치고 있으며, 특히 중산층의 내 집 마련 계획에 직접적인 제약을 가하고 있다. 이로 인해 주택 구매력이 저하되면서 전반적인 시장 활력이 둔화되는 현상이 관찰되고 있다.

수도권 집중 현상과 지역별 양극화

현재 수급지수 100을 넘기는 것은 ‘수도권 아파트’가 유일하며, 수도권 아파트를 제외한 다른 지역과 유형은 공급이 수요를 초과하거나 균형을 이루고 있는 상황이다. 그럼에도 불구하고 지방의 비아파트를 제외하고는 모든 수급지수가 전년 대비 상승세를 보이고 있어 부동산 시장의 복잡한 양상을 보여주고 있다.

수도권에서는 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 현상이 지속되고 있어, 신축 아파트에 대한 선호가 여전히 강하게 나타나고 있다. 이는 수도권과 지방, 그리고 수도권 내 지역 간 주택시장 양극화를 더욱 심화시키는 요인으로 작용하고 있다.

착공 감소로 인한 주택 준공물량 감소와 전세대출 규제에도 불구하고, 수도권에서는 입주물량 감소로 인한 전세가격 상승 전망이 우세한 상황이다. 반면 비수도권은 전세가격 상승과 하락 전망이 비슷한 수준으로 나타나 지역별 차이가 명확히 구분되고 있다.

현재 한국 부동산 시장은 대출 규제 강화와 금리 인하 기대감이라는 상반된 요인들이 공존하며, 수도권 중심의 선별적 양상을 보이고 있다. 향후 정부의 정책 방향과 경제 상황 변화에 따라 시장의 향방이 결정될 것으로 보이며, 실수요자들은 신중한 시장 분석을 바탕으로 한 합리적 판단이 필요한 시점이다.