2025년 부동산 정책 전환점, 공급 부족과 규제 강화로 시장 양극화 심화
2025년 9월 26일, 한국 부동산 시장이 정책 전환의 중요한 기로에 서 있다. 서울을 중심으로 한 수도권과 지방의 양극화가 더욱 심화되는 가운데, 정부의 대출 규제 강화와 주택 공급 부족 문제가 복합적으로 작용하면서 시장 참여자들의 혼란이 가중되고 있다. 특히 가계부채 관리 강화 방안에 따른 주택담보대출 한도 제한과 다주택자 LTV 0% 적용이 실제 시장 거래에 직접적인 영향을 미치고 있어, 향후 부동산 시장의 방향성을 좌우할 핵심 변수로 작용하고 있다.
가계대출 규제 강화의 실질적 효과
2025년 6월 말 발표된 ‘가계부채 관리 강화 방안’이 부동산 시장에 가시적인 변화를 가져오고 있다. 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고 다주택자에 대한 LTV가 0%로 적용되면서, 서울 아파트 주간 가격 상승률이 6월 5주차 0.40%에서 8월 2주차 0.10%로 크게 둔화되었다.
이러한 규제 효과는 거래량 변화에서도 뚜렷하게 나타나고 있다. 7-8월 여름철 큰 폭으로 증가했던 거래량이 9월 이후 대출 규제 강화와 함께 급격히 감소했으며, 이는 매수자들이 관망 태세로 돌아선 반면 매도자들은 호가를 유지하며 시장 상황을 지켜보고 있음을 보여준다. 정부의 규제 정책이 단기적으로는 과열 양상을 진정시키는 효과를 거두고 있는 것으로 평가된다.
그러나 전문가들은 이러한 정책 효과의 지속성에 대해 회의적인 시각을 보이고 있다. 과거 사례를 분석해보면 주택담보대출 규제는 통상 3-12개월의 단기 효과에 그쳤으며, 수요 억제만으로는 시장 안정을 달성하기 어렵다는 지적이 제기되고 있다. 이는 근본적인 공급 부족 문제가 해결되지 않는 한 규제 효과가 한계를 가질 수밖에 없음을 시사한다.
수도권-지방 양극화 심화 현상
2025년 현재 한국 부동산 시장의 가장 두드러진 특징은 지역별 양극화 심화이다. 서울 주택 매매가격 지수는 7월 102.4p를 기록하며 2022년 6월 고점(103.1p)에 근접했고, 수도권 주택 매매가격 지수도 같은 기간 100.9p를 기록하며 회복세를 나타내고 있다. 반면 지방권은 2022년 중반 이후 지속적인 하락세를 보이며 7월 99.6p로 집계되었다.
이러한 양극화 현상은 단순히 가격 차이를 넘어 시장 구조적 문제로 발전하고 있다. 수도권에서는 여전히 주택 수요가 공급을 상회하는 상황이 지속되고 있어 가격 상승 압력이 계속되고 있는 반면, 지방에서는 인구 감소와 경제적 여건 악화로 인해 주택 수요가 지속적으로 위축되고 있다.
특히 주목할 만한 점은 정부의 대출 규제 강화에도 불구하고 한국은행과 국토연구원에서 발표하는 ‘주택시장 소비자심리지수’와 ‘가격전망지수’가 여전히 상승세를 보이고 있다는 것이다. 이는 금융당국의 규제 정책에도 불구하고 소비자들이 여전히 부동산 시장에 대한 긍정적인 전망을 유지하고 있음을 의미하며, 잠재적 수요가 여전히 존재함을 시사한다.
현대경제연구원은 향후 부동산 시장이 공급 부족과 수요 확대가 맞물리면서 가격 상승 압력이 이어질 가능성이 크다고 분석했다. 특히 수도권의 경우 주택 공급 부족 현상이 더욱 심화될 것으로 예상되어 장기적인 가격 안정화를 위해서는 보다 근본적인 해결책이 필요한 상황이다.
주택 공급 부족 문제의 현실화
2025년 부동산 시장이 직면한 가장 심각한 구조적 문제는 주택 공급 부족이다. 2023년 주택 인허가 실적이 25.7% 감소했고, 2024년에는 다시 22.6% 감소하여 향후 주택 공급 부족 우려가 현실화되고 있다. 이는 단순히 통계상의 수치를 넘어 실제 시장에서 체감할 수 있는 수준의 공급 부족으로 이어질 가능성이 높다.
주택 공급 감소의 원인은 복합적이다. 건설업계의 경기 침체, 각종 규제로 인한 개발 사업 지연, 건설비 상승 등이 복합적으로 작용하면서 신규 주택 공급이 크게 위축되고 있다. 특히 수도권의 경우 개발 가능 용지의 한계와 각종 환경 규제 등으로 인해 공급 확대가 구조적으로 어려운 상황이다.
이러한 공급 부족 문제는 단기간에 해결될 수 없는 성격을 가지고 있어, 현재의 대출 규제만으로는 근본적인 시장 안정화를 달성하기 어렵다는 분석이 제기되고 있다. 전문가들은 수요 억제 정책과 함께 공급 확대를 위한 보다 적극적인 정책적 노력이 필요하다고 강조하고 있다.
정책 방향성과 향후 과제
2025년 하반기 한국 부동산 정책의 핵심 과제는 규제 일관성 유지와 실효성 있는 공급 확대 방안 마련이다. 현대경제연구원은 일관된 정책 기조를 유지하고 구체적 공급 일정 제시 및 정비사업 규제 완화 등 실효성 있는 공급 확대 방안이 필요하다고 제시했다.
특히 수도권 부동산 시장의 안정화를 위해서는 단순한 수요 억제를 넘어 공급 확대를 위한 종합적인 접근이 필요하다. 이에는 택지 개발 확대, 재개발·재건축 규제 완화, 건설업계 지원 정책 등이 포함되어야 할 것으로 보인다.
또한 지방 부동산 시장의 침체 문제도 간과할 수 없다. 지역 경제 활성화와 인구 유입을 위한 정책적 노력이 병행되지 않는다면 수도권-지방 간 양극화는 더욱 심화될 가능성이 높다.
향후 부동산 정책은 단기적인 시장 진정 효과를 넘어 중장기적인 시장 안정화를 위한 구조적 개선 방안을 마련하는 데 초점을 맞춰야 할 것으로 보인다. 이를 위해서는 정부, 지자체, 민간이 협력하여 공급 확대와 수요 관리를 균형 있게 추진하는 종합적인 접근이 필요하다. 2025년이 한국 부동산 정책의 새로운 전환점이 될 수 있을지 주목되는 상황이다.
