하남시 아파트·전세가 상승세 지속, DSR 강화에도 불구

경기도 하남시의 아파트 매매가와 전세가가 2025년 9월에도 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 정부의 강화된 대출 규제인 총부채원리금상환비율(DSR) 정책에도 불구하고 하남시 부동산 시장은 여전히 뜨거운 열기를 이어가고 있다. 전문가들은 서울 접근성, 신규 인프라 투자, 학군 선호 등 복합적인 요인이 하남 부동산 시장을 지탱하고 있다고 분석한다.

하남시 부동산 시장 현황

한국부동산원에 따르면 하남시의 9월 셋째 주 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.35% 상승했다. 이는 경기도 평균(0.12%)의 3배에 달하는 높은 수치다. 특히 미사강변도시와 감일지구의 신축 아파트 단지들이 상승을 주도했다. 미사강변도시의 대표 단지인 ‘미사강변 푸르지오 월드마크’는 전용 84㎡ 기준 실거래가가 15억 원을 돌파하며 작년 대비 12% 올랐다. 감일지구의 ‘하남 감일 한강 센트럴 푸르지오’도 전용 84㎡가 14억 원대에 거래되고 있다.

전세 시장도 강세다. 하남시의 9월 전세가격지수는 전월 대비 1.2% 상승해 수도권 최고 상승률을 기록했다. 전세 수요는 많은데 공급은 부족한 ‘전세난’ 현상이 나타나고 있다. 집주인들이 전세 대신 월세를 선호하면서 전세 물건이 줄어든 것도 전세가 상승에 영향을 미쳤다. 일부 단지에서는 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 70%를 넘어서며 ‘깡통 전세’ 우려도 제기되고 있다.

상승 배경: 입지와 인프라

하남시 부동산 시장이 강세를 보이는 첫 번째 이유는 서울 접근성이다. 5호선 연장(하남선)이 2025년 상반기 개통되면서 미사강변도시에서 강남까지 30분대에 이동이 가능해졌다. 서울 출퇴근족에게 하남은 이제 ‘서울 생활권’으로 인식되고 있다. 또한 위례신도시, 송파·강동구와 인접해 있어 교육·의료·쇼핑 등 생활 인프라를 쉽게 이용할 수 있다는 장점이 있다.

두 번째는 신규 개발 호재다. 하남시는 ‘교산신도시’ 개발을 추진 중이며, 이곳에 1만 5천 가구 규모의 주거단지가 들어설 예정이다. 또한 미사강변도시 인근에 대형 쇼핑몰과 업무시설이 추가로 건설되고 있어 지역 가치가 상승할 것이라는 기대감이 크다. 세 번째는 학군 선호다. 하남시는 경기도 내에서 교육 여건이 양호한 지역으로 평가받으며, 자녀 교육을 중시하는 30-40대 가족 단위 수요가 많다.

DSR 규제의 역설과 시장 전망

정부는 가계부채 증가를 억제하기 위해 2024년부터 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 강화했다. DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 의미하며, 40%를 초과하면 추가 대출이 어렵다. 이 규제로 실수요자들의 주택 구매력이 약화될 것으로 예상됐지만, 하남시장에서는 오히려 역설적인 현상이 나타나고 있다. 대출 규제가 강화되자 현금 여력이 있는 부유층의 투자가 증가한 것이다. 또한 대출이 어려워지면서 전세 수요가 더 늘어나 전세가 상승을 부추기고 있다.

부동산 전문가들은 하남시장이 당분간 강세를 유지할 것으로 전망한다. 다만 정부의 추가 규제나 금리 인상, 대규모 신규 공급 등의 변수가 있을 경우 조정을 받을 가능성도 있다고 지적한다. KB국민은행 부동산 전문위원은 “하남은 입지와 인프라가 우수해 중장기적으로 가격 방어력이 있지만, 단기 급등은 부담스러운 수준”이라며 “실수요자는 신중하게 접근하고, 투자자는 규제 리스크를 고려해야 한다”고 조언했다. 하남시 부동산 시장은 수도권 부동산 정책의 향배에 따라 향후 방향이 결정될 전망이다.