2024년 부동산 시장 극명한 양극화, 서울 아파트와 지방 격차 심화

2024년 한국 부동산시장의 가장 큰 특징은 극심한 양극화 현상이다. 서울과 지방, 아파트와 비아파트 간의 격차가 사상 최대 수준으로 벌어지면서 부동산 시장이 완전히 분화된 모습을 보이고 있다. 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용면적 84㎡가 60억원에 실거래되는 등 서울 강남 지역의 고가 아파트는 천정부지로 치솟았지만, 지방과 비아파트 시장은 여전히 침체에서 벗어나지 못하고 있다.

한국부동산원과 관련 기관의 분석에 따르면, 2024년 서울 아파트시장은 꽃피는 봄에 거래량이 늘어나기 시작해 7, 8월 여름 큰 폭으로 증가했다가 9월 이후 대출 규제가 강화되면서 다시 줄어드는 패턴을 보였다. 반면 지방은 해소되지 않은 미분양 부담과 경기 침체로 2025년에도 어려움이 예상되며, 빌라 등 비아파트는 전세사기 여파로 전세에 대한 신뢰가 무너지면서 쉽게 회복되지 못하고 있다.

서울 아파트 시장의 독주와 가격 상승

서울 아파트 시장은 2024년 내내 상승세를 이어갔다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)를 중심으로 한 고급 주택 시장에서는 기록적인 실거래가가 연이어 나타났다. 이는 코로나19 팬데믹 이후 누적된 유동성과 함께 서울 내 공급 부족 현상이 맞물린 결과로 분석된다. 또한 부유층의 자산 배분 전략 변화와 인플레이션 헤지 수요도 서울 아파트 가격 상승에 기여했다.

서울시 전체 아파트 평균 매매가격은 전년 대비 상당한 상승률을 기록했으며, 특히 학군이 좋은 지역과 재건축·재개발 대상 단지들이 큰 폭의 상승세를 보였다. 이러한 가격 상승은 실수요자들의 내 집 마련을 더욱 어렵게 만들면서 사회적 문제로 대두되고 있다. 특히 젊은 세대와 중산층의 주택 구매력이 크게 떨어지면서 세대 간, 계층 간 갈등의 요소로도 작용하고 있다.

지방 시장의 침체와 미분양 부담

서울과 수도권 일부 지역을 제외한 지방 부동산 시장은 여전히 침체 국면에서 벗어나지 못하고 있다. 인구 감소와 경기 침체, 그리고 누적된 미분양 물량이 복합적으로 작용하면서 가격 하락 압력이 지속되고 있다. 특히 지방 중소도시의 경우 신규 분양가와 기존 주택 매매가 간의 역전 현상이 일반화되면서 시장 참여자들의 혼란이 가중되고 있다.

미분양 물량은 지방 시장 회복의 가장 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 대규모 택지개발과 신도시 조성으로 공급된 주택들이 수요 부족으로 미분양으로 남으면서 건설업계의 자금 압박이 심화되고 있다. 이는 다시 신규 공급 축소로 이어져 장기적으로는 공급 부족 현상을 야기할 수 있다는 우려도 제기되고 있다.

전세시장 위축과 월세 전환 가속화

전세사기 사건들이 연이어 발생하면서 전세에 대한 신뢰가 크게 훼손됐다. 이로 인해 집주인들은 전세보다는 월세를 선호하게 됐고, 임차인들도 전세 대신 월세를 택하는 경우가 늘어났다. 이러한 전세의 월세 전환(전월세 전환) 현상은 임차인들의 주거비 부담 증가로 이어지고 있다. 특히 소득이 낮은 계층일수록 월세 부담이 가계 경제에 미치는 영향이 클 수밖에 없어 사회적 문제로 부각되고 있다.

정부는 전세사기 방지를 위한 다양한 제도 개선책을 내놓았지만, 이미 훼손된 시장 신뢰를 회복하기까지는 상당한 시간이 필요할 것으로 예상된다. 전세보증금 반환보증보험 가입 의무화, 임대차 신고제 확대 등의 정책이 시행되고 있지만, 근본적인 해결책 마련에는 한계가 있다는 지적이 나오고 있다.

정부 정책의 효과와 한계

정부는 부동산 시장 안정을 위해 다양한 정책을 시행했지만, 양극화 해소에는 한계를 보였다. 2024년 1월부터 2025년 12월 준공된 소형 신축 오피스텔(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하)을 최초 구입할 경우 해당 오피스텔부터 세제 산정 시 주택 수에서 제외해 다주택 중과 부담에서 벗어날 수 있게 했지만, 실질적인 효과는 제한적이었다.

신생아 특례대출의 소득 요건을 맞벌이 부부 기준 연 1억3000만원에서 2억원까지 높인 것도 실수요자 지원책의 일환이었으나, 여전히 서울 지역 고가 주택 구매에는 역부족이라는 평가다. 이러한 정책들이 부분적인 효과는 거두고 있지만, 근본적인 수급 불균형과 지역 간 격차 해소에는 미치지 못하고 있다는 분석이 지배적이다.

2025년 전망과 정책 과제

2025년 서울 아파트 시장은 상저하고(상반기 약세 하반기 강세) 가능성이 높다는 전망이 나오고 있다. 12월 3일 비상계엄 선포 이후 시작된 정치적 불확실성이 상반기 부동산 시장에 부정적 영향을 미칠 것으로 예상되지만, 하반기에는 정국 안정과 함께 금리 인하 효과가 본격적으로 나타날 것이라는 분석이다.

전문가들은 2025년 상반기가 내 집 마련의 좋은 타이밍이 될 수 있다고 전망하고 있다. 정치적 불확실성으로 인한 시장 관망세와 함께 매물이 증가하고 가격 상승세가 둔화될 가능성이 높기 때문이다. 다만 근본적인 공급 부족 문제가 해결되지 않는 한 중장기적으로는 다시 상승 압력이 나타날 수 있어 정부의 종합적인 주택 공급 대책이 필요하다는 지적이다.

부동산 시장의 양극화 해소를 위해서는 지방 경제 활성화와 함께 균형 발전 정책이 뒷받침되어야 한다는 목소리가 높다. 또한 다양한 주택 유형 공급과 임대주택 확충을 통해 시장의 선택권을 넓히고, 전세시장 신뢰 회복을 위한 제도적 개선도 지속되어야 할 과제로 지적되고 있다.