2025년 9월 현재 한국 부동산 시장이 극명한 이중구조를 보이고 있다. 서울과 수도권은 정부의 강력한 가계부채 관리 정책으로 과열 양상이 진정되는 모습이지만, 지방은 3년째 하락세가 지속되며 지역경제 침체를 가중시키고 있다.
한국부동산원과 금융당국에 따르면, 서울 아파트 가격은 2025년 9월 기준 평방미터당 1,340만원을 기록해 전 세계에서 가장 비싼 도시 중 하나로 자리잡았다. 특히 강남 3구 등 핵심 지역은 평방미터당 2,500만원에서 4,000만원을 넘나들며 여전히 고공행진을 이어가고 있다.
정부 냉각 정책 효과 나타나
한국은행이 지난 6월 연 19% 급등했던 서울 주택가격에 대응해 강력한 가계부채 관리책을 내놓으면서 시장에 변화 바람이 불고 있다. 스트레스 총부채원리금상환비율 2단계 시행과 사실상의 대출총량제 부활로 아파트 거래량이 급감했다.
한국은행 관계자는 서울과 수도권 지역에서 이전에 과열 징후를 보였던 주택시장이 정부의 가계부채 관리 조치 시행 이후 어느 정도 안정화되는 모습을 보이고 있다고 밝혔다. 실제로 서울 아파트 시장은 40주간 이어졌던 상승 행진을 마감하며 안정화 국면에 접어들었다.
대출 규제 강화의 핵심은 스트레스 DSR로, 주택담보대출과 신용대출 등 모든 대출에 대해 금리 변동을 고려한 가산금리를 적용해 대출 한도를 정하는 방식이다. 이로 인해 실질적인 주택 구매력이 크게 제한되면서 거래량 급감으로 이어졌다.
월세 시대 가속화, 임대차 시장 구조 변화
서울 주택 임대차 시장에서는 월세 비중이 역대 최고인 64%를 기록하며 월세 시대가 본격화되고 있다. 전셋값 상승, 예금 금리 하락, 대출 규제 강화 등이 복합적으로 작용한 결과다.
특히 민간임대 아파트에 대한 관심이 급증하고 있다. 임대료 인상률이 연 최대 5%로 제한되고 최장 10년간 거주할 수 있어 임차인들에게 안정성을 제공하고 있다. 이는 기존 전세 시장의 불안정성을 보완하는 대안으로 주목받고 있다.
부동산 전문가들은 전세에서 월세로의 전환은 단순한 시장 변화가 아니라 주거 패러다임의 근본적 변화라며 향후 정책 방향도 이러한 트렌드를 고려해 설계돼야 할 것이라고 분석했다.
반면 지방 부동산 시장은 심각한 침체에 빠져 있다. 수도권 밖 지역은 3년 연속 하락세를 보이며, 특히 대규모 지방 도시들이 소도시보다 더 큰 가격 하락폭을 기록하고 있다.
정부가 지방 건설 시장 회복을 위해 56개 종합 대책을 발표했지만, 미분양 급증과 건설사 연쇄 부실화 문제는 여전히 해결되지 않고 있다. 지방 미분양 주택은 전국 미분양의 80% 이상을 차지하며 지역경제에 큰 부담으로 작용하고 있다.
한국건설산업연구원은 지방 부동산 시장의 구조적 문제는 단순한 경기 침체를 넘어 인구 감소, 일자리 부족, 지역경제 위축 등 복합적 요인에 기인한다며 근본적인 지역균형발전 정책 없이는 해결이 어려울 것이라고 진단했다.
전문가들은 2025년 하반기 부동산 시장을 신중하게 전망하고 있다. 서울 지역은 1.7% 상승이 예상되지만, 전국적으로는 0.5% 하락할 것으로 예측된다. 특히 신규 아파트 공급 부족이 가격 상승 압력으로 작용할 가능성이 높다.
부동산 시장의 이중구조 해결을 위해서는 수도권 집중 완화와 지방 경제 활성화를 위한 종합적 접근이 필요하다는 지적이 나오고 있다. 단순한 규제나 부양책을 넘어 국토 균형발전과 연계한 장기적 전략 수립이 시급한 상황이다.
