서울 아파트 분양가 상한제 완화 조치 시행, 2025년 9월 부동산 시장 새 전환점

2025년 9월, 한국 부동산 시장이 새로운 국면을 맞고 있다. 정부가 분양가 상한제 완화 조치를 발표하면서 서울 아파트 시장에 변화의 바람이 불고 있다. 특히 9월 셋째 주 기준 서울 전체 아파트 매매가격 상승률이 0.12%를 기록하며, 정부의 9·7 공급대책에도 불구하고 2주 연속 상승 폭이 확대되는 모습을 보이고 있어 시장 관계자들의 주목을 받고 있다.

분양가 상한제 완화와 시장 반응

정부는 관련법과 조례 개정에 걸리는 시간을 고려해 2025년 9월까지 기준 완화를 실시하기로 했다. 이번 조치에 따라 9월까지 숙박업 신고 및 용도변경을 예비 신청한 소유자에 한해 2027년 말까지 이행강제금을 부과하지 않기로 결정했다. 이는 부동산 시장의 유연성을 높이고 실수요자들의 부담을 줄이려는 정책적 의도로 해석된다.

분양가 상한제 적용 단지들은 정부가 정한 기준에 따라 분양가가 제한되므로 주변 시세 대비 저렴하게 내 집 마련이 가능하다는 장점이 있다. 특히 강남·서초·송파 등 인기 지역과 3기 신도시 및 수도권 주요 택지지구에서 대단지 브랜드 아파트들이 분양을 앞두고 있어 실수요자들에게 큰 관심을 받고 있다.

지역별 가격 상승 현황과 양극화 심화

9월 셋째 주 지역별 분석에 따르면, 성동구가 0.27%에서 0.41%로 직전 주 대비 0.14%포인트 급등하며 가장 큰 상승폭을 기록했다. 마포구(0.17%→0.28%) 0.11%포인트, 양천구(0.10%→0.19%) 0.09%포인트 확대하면서 서울 전체 상승세를 주도했다. 특히 성동구와 마포구 등 규제지역이 아닌 ‘한강 벨트’를 중심으로 오름폭 확대가 두드러진 것으로 나타났다.

반면 강남구는 0.15%에서 0.12%로 오름폭이 축소되어 지역별 차별화가 뚜렷하게 나타나고 있다. 이는 2024년 부동산시장의 특징인 서울과 지방, 아파트와 비아파트의 극심한 양극화 현상이 2025년에도 지속되고 있음을 보여준다.

현재 수급지수 100을 넘기는 것은 ‘수도권 아파트’가 유일하며, 수도권 아파트를 제외한 다른 지역과 유형은 공급이 수요를 초과하거나 균형을 이루고 있는 상황이다. 지방의 경우 해소되지 않은 미분양 부담과 경기 침체로 2025년에도 어려움이 예상되고 있어 수도권과의 격차가 더욱 벌어질 것으로 전망된다.

래미안 원베일리 2차 같은 강남권 최상급 재건축 단지의 경우, 분양가 상한제 적용 시 ‘시세 대비 수억 원 이상 절감’이 가능할 것으로 기대되지만, 동시에 청약 경쟁률은 상당히 치열할 것으로 예상된다. 분양가 상한제 주택에 당첨되면 수도권은 10년, 비수도권은 5년 동안 다른 아파트 청약이 불가능하며, 재당첨 제한 10년, 전매 제한 3년 등의 규제로 투자 목적보다는 실거주나 무주택자들의 참여가 주를 이룰 가능성이 크다.

2025년 하반기 서울 부동산 시장은 분양 일정의 진행과 금리 정책의 변화, 그리고 규제 강화와 완화의 흐름 속에서 더욱 다채로운 양상으로 재편될 것으로 보인다. 특히 기준금리 추가 인하가 예상되나 시중 금리 하락 폭이 관건이 될 것이며, 금리하락은 개인 투자보다 기관참여 상업용부동산 시장에 더욱 영향을 미칠 전망이다. 이러한 변화 속에서 실수요자들에게는 내 집 마련의 기회가, 투자자들에게는 신중한 접근이 필요한 시점이 되고 있다.