DSR 2단계 충격파 본격화, 수도권 미분양 확산 현실화

지난 9월 시행된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제의 여파로 수도권 아파트 시장에 미분양 확산이 본격화되고 있다. 9월 10일 부동산 업계에 따르면, 대출 규제 강화 이후 아파트 거래가 급감하면서 미분양 물량이 수도권까지 확산되는 양상을 보이고 있다. 이는 2024년 하반기 예상된 시나리오가 현실로 나타나는 것으로, 부동산 시장의 근본적 변화를 시사하고 있다.

DSR 2단계 규제의 파급효과

DSR 2단계 시행 후 수도권 아파트 거래량은 전월 대비 40% 이상 급감했다. 특히 고가 아파트일수록 거래 위축이 심각한 상황이다. 기존에는 지방에서만 나타나던 미분양 현상이 이제 수도권으로 확산되면서, 건설업계는 물론 금융권까지 긴장하고 있다. 한 시공업체 관계자는 \”대출 규제로 인해 실수요자들의 구매력이 크게 위축되었다\”며 \”분양가를 낮추지 않으면 미분양이 더욱 늘어날 수밖에 없는 상황\”이라고 토로했다.

미분양 확산의 주요 원인은 높은 집값과 강화된 대출 규제의 결합이다. 수도권 아파트 가격이 여전히 높은 수준을 유지하고 있는 상황에서 DSR 규제까지 강화되자, 실수요자들의 접근이 더욱 어려워진 것이다. 특히 신혼부부나 생애 첫 주택 구매자들에게는 사실상 진입 장벽이 되고 있다는 지적이 나오고 있다.

건설업계의 대응과 전망

건설업계는 대출총량제 폐지와 무주택자 대상 주택담보대출 금리 인하를 정부에 건의하고 있다. 업계는 \”현재의 대출 규제는 실수요자마저 시장에서 배제시키고 있다\”며 \”주택 수요 회복을 위한 정책적 지원이 시급하다\”고 주장하고 있다. 일부 건설사들은 자체적으로 분양가 할인이나 무이자 할부 등의 혜택을 제공하며 판매 촉진에 나서고 있다.

전문가들은 2025년 부동산 시장이 상승과 하락 요인이 혼재하는 복잡한 양상을 보일 것으로 전망하고 있다. 공급 부족과 금리 인하 등의 상승 요인이 있는 반면, 높은 집값과 대출 규제 등의 하락 요인도 만만치 않다는 분석이다. 부동산 전문가는 \”올해 주택시장의 가장 큰 변수는 정부의 정책\”이라며 \”실수요자 중심인 현재 시장에서는 대출 규제의 영향이 매우 크다\”고 설명했다.

앞으로 정부의 정책 방향에 따라 부동산 시장의 향방이 결정될 것으로 보인다. 미분양 확산이 지속될 경우 건설업계의 자금 경색은 물론 지역 경제에도 부정적 영향을 미칠 수 있어, 균형 잡힌 정책 접근이 필요한 시점이다.