이재명 정부가 서울 집값 안정화를 위해 내놓은 주택담보대출 6억원 제한 정책이 시행 일주일을 맞으면서 부동산 시장에 강력한 파급효과를 보이고 있다. 매수 포기와 계약 취소가 속출하는 가운데, 전문가들은 집값 안정 효과와 함께 시장 위축 우려도 제기하고 있다.
6억 제한의 즉각적 영향
6월 27일 발표된 6.27 부동산 대책의 핵심인 주담대 6억원 제한 조치는 소득이나 집값과 관계없이 총액 한도를 묶는 초강력 규제다. 이는 대출자 상위 10%를 겨냥한 것으로, 올해 가계대출 연간 총량 증가폭 50조원을 25% 줄이겠다는 정부 의지의 핵심이다.
서울 아파트 평균 집값이 14억원인 상황에서 6억원 제한은 실질적으로 상당한 자기자본을 보유한 매수자들만 시장에 참여할 수 있도록 하는 효과를 낳고 있다. 특히 갭투자를 통해 부동산 투자를 계획했던 수요자들이 큰 타격을 받고 있다.
시장 반응과 거래 위축
강남권을 중심으로 거래 문의가 올스톱 상태에 빠진 것으로 나타났다. 부동산 업계에 따르면 영등포구와 성동구 등에서 계약 취소가 잇따르고 있으며, 집주인들조차 매도를 보류하는 상황이 벌어지고 있다.
강남구의 경우 주담대 증가율이 1.5%로 지난해 하반기 5.5% 대비 크게 줄어들었고, 서초구도 4.7%에서 상당한 감소세를 보이고 있다. 이는 대출 규제가 실제 거래량 감소로 이어지고 있음을 보여주는 지표다.
특히 현금이 부족한 수요자들의 경우 청약 당첨 후에도 계약금 마련에 어려움을 겪고 있으며, 이로 인해 청약 포기 사례도 증가하고 있다. 한 부동산 관계자는 갭투자가 막히니 답이 없다며 시장의 어려움을 토로했다.
DSR 3단계 추가 시행
7월 1일부터는 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)까지 도입되면서 대출 규제가 한층 강화됐다. 이는 금리 상승 시나리오를 반영한 스트레스 테스트로, 차주의 상환 능력을 더욱 엄격하게 평가하는 제도다.
은행권은 가계대출 총량 증가율 목표를 50% 수준으로 감축하겠다고 발표했으며, 이는 금융기관들이 대출 심사를 더욱 까다롭게 운영하겠다는 의미로 해석된다.
또한 대출을 받아 집을 구매할 경우 6개월 이내 의무 전입 조건도 추가되어 투기 목적의 부동산 거래를 원천 차단하려는 정부의 의지가 반영됐다.
다주택자 대출 원천 봉쇄
이번 대책에서는 다주택자에 대한 주담대를 원천적으로 봉쇄하는 조치도 포함됐다. 이는 다주택 보유를 통한 불로소득을 차단하고 주택을 실거주 목적으로만 활용하도록 유도하려는 정책 의도다.
생활안정 목적 주담대에 대해서도 대출 한도를 1억원으로 제한하여 전반적인 가계대출 증가세를 억제하려는 정부의 강력한 의지를 보여주고 있다.
시장 안정화 기대와 우려
정부는 이번 조치를 통해 최근 가파르게 상승한 서울 집값을 안정시킬 수 있을 것으로 기대하고 있다. 특히 투기 세력의 시장 퇴출과 실수요자 중심의 건전한 주택시장 조성이 목표다.
하지만 일각에서는 과도한 규제로 인한 시장 위축을 우려하는 목소리도 나오고 있다. 집값 하락 가능성과 함께 건설업계와 관련 산업에 미칠 부정적 영향에 대한 우려도 제기되고 있다.
외곽지역 반사이익 예상
한편 대출 규제 강화로 인해 서울 외곽지역의 반사이익도 예상되고 있다. 6억원 제한으로 서울 시내 고가 주택 구매가 어려워진 수요자들이 상대적으로 저렴한 외곽지역으로 눈을 돌릴 가능성이 높아졌기 때문이다.
경기도와 인천 등 수도권 외곽지역의 부동산 업계에서는 이러한 수요 이전 효과를 기대하고 있으며, 실제로 문의량이 증가하고 있는 것으로 전해졌다.
향후 전망
이재명 정부의 부동산 정책은 과거 민주당 정권의 아킬레스건으로 여겨졌던 집값 상승 문제를 해결하려는 강력한 의지를 보여주고 있다. 하지만 정책 효과가 나타나기까지는 상당한 시간이 필요할 것으로 보인다.
시장에서는 정부의 추가 대책 발표 가능성에도 주목하고 있으며, 향후 몇 개월간 부동산 시장의 변화를 지켜봐야 할 상황이다.
