2025년 9월 현재 서울 아파트 시장이 재차 냉각되고 있다. 7~8월 여름철 거래량이 큰 폭으로 증가했던 서울 부동산 시장이 9월 들어 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행을 비롯한 대출규제 강화 여파로 다시 위축되고 있는 모습이다.
DSR 2단계 시행이 가져온 시장 변화
올해 9월부터 본격 시행된 DSR 2단계는 서울 아파트 거래량에 즉각적인 영향을 미쳤다. 금융권에는 가계부채 연간관리계획을 세우도록 하는 사실상의 대출총량제가 부활하면서 주택담보대출 승인 자체가 까다로워진 상황이다.
특히 6·27 대출규제 여파로 서울 고가 아파트 경매시장이 직격탄을 맞은 상황에서, 추가적인 대출규제 강화는 시장 참여자들의 관망세를 더욱 강화시키고 있다.
2025년 부동산 시장의 복합적 변수들
현재 서울 부동산 시장은 상승과 하락 요인이 복합적으로 작용하고 있는 상황이다. 상승 요인으로는 2026~2027년 서울 아파트 입주 물량 부족이 가장 크게 작용하고 있다. 2025년부터 시작된 서울 아파트 분양 물량 급감, 즉 공급 절벽 현상이 향후 2~3년간 공급 부족 우려를 낳고 있다.
또한 전셋값 상승 압력과 기준금리 인하에 따른 대출금리 하락 기대감, 환율 상승으로 인한 분양가 상승 등도 집값 상승 요인으로 작용하고 있다.
반면 하락 요인도 만만치 않다. 전반적인 경기침체 우려와 2024년 7~8월 단기 급등에 따른 피로감, 여전히 높은 집값 수준, 그리고 무엇보다 강화된 대출규제가 주요 하락 요인으로 지목되고 있다.
업계에서는 2025년 주택시장의 가장 큰 변수로 정부 정책을 꼽고 있다. 정부는 2030년까지 수도권 연 11.2만호 추가 착공을 위한 공급대책을 발표했지만, 동시에 가계부채 관리를 위한 대출규제도 강화하고 있어 정책의 방향성에 대한 혼선이 가중되고 있다.
결국 2025년 하반기 서울 부동산 시장은 정부의 정책 방향성과 기준금리 추가 인하 여부, 그리고 DSR 규제의 실제 적용 강도가 핵심 변수로 작용할 것으로 전망된다.
