2025년 9월, 서울 부동산 시장이 ‘슈퍼사이클’의 파도를 탈 수 있다는 전망이 부동산 전문가들 사이에서 힘을 얻고 있다. 한국은행의 추가 기준금리 인하 방침과 서울 아파트 공급 절벽, 전세 시장의 급격한 변화가 맞물리면서 하반기 부동산 시장의 강세가 예상되고 있다. 특히 경매 시장에서는 낙찰가율이 98%를 돌파하며 3년 만에 최고치를 기록하는 등 시장 열기가 고조되고 있다.
금리 인하 사이클과 시장금리 선반영 효과
한국은행이 2025년에도 기준금리를 추가로 낮출 방침을 밝힌 가운데, 시장에서는 이미 금리 인하 효과가 선반영되고 있다. 지난 10월부터 실시된 기준금리 인하 결정이 시장금리에 미리 반영되면서 2분기 이후 수도권을 중심으로 주택 가격이 상승하고 가계 부채가 증가하는 현상이 나타나고 있다.
특히 국고채 10년물 금리 하락이 지속될 경우 매매 수요가 크게 증가하면서 부동산 상승장에 결정적 영향을 미칠 것으로 분석된다. 금리 인하는 주택담보대출 금리 하락으로 이어져 실수요자들의 구매력 확대와 투자 수요 증가를 동시에 견인하고 있다.
부동산 전문가들은 “현재의 금리 인하 사이클은 단순한 통화정책 완화를 넘어서 부동산 시장의 구조적 변화를 가져올 수 있는 전환점”이라며 “특히 서울 아파트의 경우 공급 부족과 맞물려 그 효과가 더욱 증폭될 것”이라고 분석했다. 실제로 시중은행들의 주택담보대출 금리가 연초 대비 0.5%포인트 이상 하락하면서 대출 신청이 급증하고 있는 상황이다.
서울 아파트 공급 절벽, 향후 3년간 지속 전망
서울 부동산 시장의 가장 큰 변수는 역대 최저 수준의 착공 물량으로 인한 공급 절벽이다. 현재 서울의 착공 물량은 역대 최저 수준을 기록하고 있어 최소 향후 3년간은 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다. 이는 단순한 일시적 현상이 아닌 구조적 변화로 해석되고 있다.
공급 부족의 주요 원인으로는 PF(프로젝트파이낸싱) 사태 장기화로 인한 토지 가격 상승과 인플레이션에 따른 시공비 지속 상승이 지목되고 있다. 이러한 요인들이 복합적으로 작용하면서 착공 물량 감소가 미래 공급 부족을 더욱 심화시키는 악순환 구조가 형성되고 있다.
KB부동산의 분석에 따르면, “서울 아파트 입주 물량 부족은 2026-2027년에 정점에 달할 것으로 예상되며, 이는 현재의 공급 절벽이 단기적 현상이 아님을 의미한다”고 밝혔다. 특히 강남 3구를 비롯한 선호 지역의 경우 공급 부족이 더욱 심각한 상황으로, 이들 지역을 중심으로 한 가격 상승 압력이 가중되고 있다.
부동산 업계 관계자는 “현재의 공급 절벽은 과거 어느 때보다 심각한 수준”이라며 “정부의 공급 확대 정책에도 불구하고 실제 공급이 시장에 나오기까지는 최소 3-4년이 소요되어 당분간 공급 부족 현상은 지속될 것”이라고 전망했다.
전세 시장 급변과 매매 시장으로의 수요 전환
서울 전세 시장의 급격한 변화가 매매 시장에 새로운 변수로 작용하고 있다. 전셋값 상승이 가속화되면서 전세 대신 매매를 선택하는 수요층이 급증하고 있다. 이는 전세보증금과 매매가격 간의 갭이 줄어들면서 나타나는 현상으로, 시장의 수급 구조를 근본적으로 바꾸고 있다.
전세 시장의 변화는 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과다. 공급 절벽으로 인한 신규 전세 물량 부족, 기존 전세 계약의 매매 전환, 임대사업자들의 매매 선택 증가 등이 맞물리면서 전세 시장 자체가 축소되고 있다. 이는 전세를 원하는 수요자들에게는 부담으로, 매매 시장에는 새로운 동력으로 작용하고 있다.
부동산 중개업계에 따르면, “최근 들어 전세를 알아보던 고객들이 매매로 전환하는 사례가 급증하고 있다”며 “전세보증금 대비 매매가격의 메리트가 커지면서 ‘차라리 사자’는 분위기가 확산되고 있다”고 전했다. 특히 신혼부부와 1인 가구 등 전세 수요층의 매매 시장 유입이 두드러지게 증가하고 있다.
경매 시장 과열과 상저하고 패턴 전망
부동산 시장 열기는 경매 시장에서 가장 극명하게 나타나고 있다. 2025년 5월 기준 서울 아파트 경매 시장의 낙찰가율이 98%를 돌파하며 3년 만에 최고치를 기록했다. 이는 금리 인하 가능성과 집값 상승에 대한 기대감이 경매 시장까지 확산되면서 나타난 현상이다.
경매 시장의 과열은 일반 매매 시장의 향후 방향성을 가늠할 수 있는 선행 지표로 해석되고 있다. 경매 낙찰가가 시세에 근접하거나 오히려 높아지는 현상은 시장 참여자들의 미래 가격 상승에 대한 확신을 보여주는 것으로 분석된다.
전문가들은 2025년 서울 아파트 시장이 상저하고(상반기 약세, 하반기 강세) 패턴을 보일 것으로 전망하고 있다. 상반기에는 정치적 불확실성과 대출 규제 등으로 관망세가 지속되겠지만, 하반기에는 금리 인하 효과와 공급 부족 우려가 본격화되면서 시장이 활성화될 것이라는 분석이다.
리얼투데이 부동산 연구소장은 “현재 나타나고 있는 여러 지표들은 서울 부동산이 새로운 상승 사이클에 진입했음을 시사한다”며 “다만 정부의 대출 규제 정책과 정치적 변수들이 시장의 속도 조절 역할을 할 것으로 예상된다”고 분석했다. 결국 금리 인하, 공급 절벽, 전세 시장 변화라는 세 가지 핵심 변수가 맞물리면서 서울 부동산 시장은 2025년 하반기 새로운 국면을 맞을 것으로 전망된다.
