서울 아파트 주담대 6억원 한도제 충격, 자기자금 8억 이상 필요
2025년 6월 28일부터 시행된 정부의 수도권 주택담보대출 한도 제한 정책이 서울 아파트 시장에 큰 변화를 가져오고 있다. 주택담보대출 최대한도가 6억원으로 제한되면서, 평균 집값 14억원이 넘는 서울에서는 최소 8억원 이상의 자기자금이 있어야만 아파트를 구입할 수 있게 되었다. 이로 인해 실거주 목적의 수요자들마저 내 집 마련에 어려움을 겪고 있어 논란이 가중되고 있다.
정부는 9월 7일 추가 부동산 대책을 발표하며 “집을 더 많이 공급하겠다”는 공급 확대와 “대출 규제 강화”를 동시에 추진한다고 밝혔다. 그러나 현실적으로 서울 아파트의 약 74%가 이번 대출 규제의 영향을 받는 상황에서, 실수요자들의 주택 구매력이 크게 제한될 수밖에 없다는 지적이 나오고 있다.
대출 한도 제한으로 달라진 주택 구매 환경
새로운 규제 하에서 서울 강남구의 14억원짜리 아파트를 구입하려는 경우, 기존에는 대출 10억원과 자기자금 4억원으로 가능했던 구매가 이제는 대출 6억원과 자기자금 8억원이 필요하다. 자기자금 부담이 2배 이상 늘어난 것이다. 이는 고소득층에게도 상당한 부담으로 작용하며, 중산층의 서울 아파트 진입 장벽을 더욱 높이고 있다.
특히 생애 최초 주택구입자의 경우에도 대출한도비율(LTV)이 기존 80%에서 70%로 하향 조정되면서, 젊은 실수요자들의 내집마련이 더욱 어려워진 상황이다. 여기에 6개월 이내 전입 의무까지 부과되어 투기 목적의 주택구매는 원천 차단하겠다는 정부의 강력한 의지를 보여주고 있다.
다주택자에 대한 규제는 더욱 강화되었다. 집이 2채 이상인 경우 수도권과 규제지역에서 주택 구입을 위한 대출이 아예 불가능하며, 1주택자가 추가 주택구입을 위해 주택담보대출을 받으려면 기존 주택을 6개월 이내에 처분해야 한다. 이는 다주택 투기 수요를 원천 차단하려는 조치로 해석된다.
갭투자 차단과 시장 안정화 효과
정부는 수도권·규제지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지하여 갭투자를 원천 차단했다. 갭투자는 전세 보증금과 대출을 활용해 적은 자기자금으로 투자용 부동산을 구입하는 방식으로, 이번 조치로 실거주가 아닌 투자 목적의 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 못하게 되었다.
이 같은 대출 규제 강화 조치에 대해 전문가들은 강남권과 일부 과열 지역의 집값 상승세를 진정시키는 데 효과가 있을 것으로 평가하고 있다. 실제로 규제 시행 이후 서울 아파트 거래량이 감소하는 추세를 보이고 있으며, 급격한 가격 상승세도 다소 둔화되고 있는 것으로 나타났다.
한국부동산원의 최신 자료에 따르면, 9월 둘째 주 서울 아파트 매매가격 상승률이 전주 대비 소폭 둔화된 것으로 집계되었다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)의 상승률이 이전 대비 현저히 낮아진 것으로 나타나, 대출 규제의 효과가 서서히 나타나고 있는 것으로 분석된다.
실수요자 보호와 정책 보완 필요성
하지만 이번 대출 규제가 투기 수요는 억제하면서도 실수요자까지 시장에서 배제시킨다는 우려의 목소리도 높다. 서울 거주 30대 직장인 김모씨는 “안정적인 직장에 다니고 있지만 8억원의 자기자금을 마련하기는 현실적으로 불가능하다”며 “내집마련을 포기하고 전세나 월세로 살아야 하는 상황”이라고 토로했다.
이에 따라 정부는 실수요자를 위한 보완책 마련에도 나서고 있다. 신생아 특례대출의 소득 요건을 부부 합산 연소득 기준 1억3000만원에서 2억5000만원으로 상향 조정했으며, 대출 기간 중 추가 출산 시 금리 우대폭도 기존 0.2%포인트에서 0.4%포인트로 확대했다.
또한 2025년 1월부터는 주요 시중은행의 주택담보대출 중도상환수수료가 절반 수준으로 줄어든다. 현재 약 1.2~1.4% 수준인 5대 시중은행의 중도상환수수료가 0.6~0.7% 수준으로 낮아져 대출 이용자들의 부담이 경감될 예정이다.
부동산 전문가들은 이번 정책이 단기적으로는 시장 안정화에 기여할 것으로 보지만, 장기적으로는 주택 공급 확대와 함께 실수요자를 위한 맞춤형 금융 지원책이 병행되어야 한다고 조언하고 있다. 특히 젊은 실수요자들이 내집마련의 꿈을 포기하지 않도록 하는 정책적 배려가 필요하다는 지적이다.
정부의 강력한 대출 규제가 투기 억제라는 본래 목적을 달성할 수 있을지, 그리고 실수요자 보호라는 균형점을 찾을 수 있을지가 향후 서울 아파트 시장의 향방을 결정하는 핵심 변수가 될 전망이다.
