2025년 한국 아파트 분양시장이 역사상 최악의 침체기를 맞고 있다. 전국 158개 사업장에서 총 14만6,130가구만 분양될 예정으로, 이는 2010년 최저치 17만2,670가구를 크게 하회하는 역대 최저 기록이다. 부동산업계는 이를 ‘분양 절벽’으로 명명하며, 주택시장 전반에 미칠 파급효과에 대한 우려를 표명하고 있다.
정부가 9월 7일 발표한 부동산 대책(일명 ‘9·7 대책’)은 공급 확대와 대출 규제 강화라는 양면적 정책을 제시했지만, 이미 진행된 분양 물량 급감 현상을 단기간에 회복하기는 어려울 것으로 전망된다. 특히 대출 규제 강화가 정책의 핵심으로 부각되면서, 실수요자들의 주택 구매 심리가 더욱 위축되고 있는 상황이다.
수도권 집중 현상 심화, 지역 격차 확대
2025년 분양 계획을 지역별로 살펴보면, 수도권이 59%(8만5,840가구)를 차지하며 여전한 쏠림 현상을 보이고 있다. 경기도가 5만550가구로 가장 많고, 서울 2만1,719가구, 인천 1만3,571가구 순으로 집계됐다. 반면 지방은 41%(6만290가구)에 그쳐, 수도권과 지방 간 공급 격차가 더욱 벌어지고 있다.
이러한 현상은 단순한 수치상의 문제를 넘어 국가 균형발전과 지역 경제 활성화에 부정적 영향을 미칠 것으로 우려된다. 특히 지방 건설업체들의 경영 악화와 지역 고용 감소로 이어질 가능성이 높다는 전문가 의견이 지배적이다.
건설업계의 신중한 관망세, 구조적 문제 심화
분양 물량 급감의 주요 원인으로는 건설비 상승, 정책 추진력 약화, 시장 예측 불가능성 등이 복합적으로 작용하고 있다. 주요 건설사들은 수익성 악화와 시장 불확실성을 이유로 신규 아파트 사업 착수를 미루고 있는 실정이다. 상위 10개 건설사의 2025년 분양 계획은 10만7,612가구로, 전년 15만5,892가구 대비 69% 수준에 불과하다.
업계 관계자는 “현재 상황에서 무리한 분양 추진은 기업 생존에 치명적일 수 있다”며 “정부의 명확한 정책 방향 제시와 시장 안정화 조치가 선행되어야 한다”고 강조했다. 이는 민간 건설업계가 정부 정책에 대한 신뢰를 회복하기까지 상당한 시간이 소요될 것임을 시사한다.
현재 추세대로라면 2025년 말까지 50만 가구의 주택 부족 현상이 나타날 것으로 예측되며, 2026년에는 입주 물량도 역대 최저 수준을 기록할 전망이다. 이는 신혼부부와 청년층의 주택 확보가 더욱 어려워질 것임을 의미한다.
월별 분양 일정을 보면, 2025년 1월에 1만6,066가구가 집중되고, 4월과 5월 봄 성수기에 각각 약 1만1,000가구, 이후 월평균 7,000가구 내외로 공급될 예정이다. 이처럼 불규칙한 공급 패턴은 시장 불안정성을 가중시킬 것으로 우려된다.
부동산 전문가들은 “공급 절벽이 현실화되면 주택 가격 상승 압력이 더욱 커질 것”이라며 “정부의 적극적인 공급 확대 정책과 함께 실수요자 중심의 시장 안정화 방안이 시급하다”고 지적했다. 특히 정치적 불확실성이 해소되고 기준금리가 추가 인하될 경우, 하반기부터 시장 회복 조짐을 보일 가능성은 있지만, 근본적인 공급 부족 문제는 장기간 지속될 것으로 전망된다.
2025년 한국 부동산 시장은 공급 절벽과 정책 불확실성이라는 이중고를 겪고 있다. 이러한 상황에서 정부의 일관성 있는 정책 추진과 민간의 신뢰 회복이 무엇보다 중요한 시점이다. 향후 주택시장의 안정적 발전을 위해서는 단기적 대응책과 함께 중장기적 비전을 제시하는 것이 필수적이다.
