2025년 서울 아파트 시장, 공급 부족 속 ‘DSR 3단계’ 충격파

2025년 서울 아파트 시장이 복합적인 변화의 소용돌이 속으로 빠져들고 있다. 정치적 불확실성과 강화된 대출 규제, 그리고 구조적인 공급 부족이 동시에 작용하면서 상반기 약세, 하반기 강세의 ‘상저하고’ 국면이 예상된다는 것이 전문가들의 공통된 견해다.

DSR 3단계 시행, 대출 문턱 한층 높아져

올해 7월부터 시행된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계는 서울 아파트 시장에 직접적인 영향을 미치고 있다. 이제 수도권에서는 실제 금리에 1.5%포인트를 더해 대출 한도를 계산한다. 예를 들어 실제 금리가 4%라면 5.5%로 계산되는 것이다. 지방은 0.75%포인트가 추가된다.

총 대출금이 1억 원을 초과하는 순간부터 은행권은 DSR 40%, 비은행권은 50% 규제가 적용된다. 이는 중산층의 주택 구매력을 크게 제약하는 요인으로 작용하고 있다. 특히 대출 의존도가 높은 5억~10억 원대 아파트 시장에서는 그 영향이 더욱 클 것으로 분석된다.

하지만 부동산 전문가들은 DSR 3단계의 시장 영향이 제한적일 것이라고 내다본다. 고정금리 대출 등으로 대출한도 축소 이슈를 일부 우회할 수 있기 때문이다. 강영훈 부동산스터디 대표는 “당분간 정부가 대출 규제를 풀면 집값이 다시 오르고, 다시 대출을 조이면 집값이 주춤하는 흐름이 반복될 것”이라고 분석했다.

공급 절벽 현실화, 2027년까지 매수세 지속 전망

서울 아파트 시장의 가장 큰 구조적 문제는 공급 부족이다. 한국부동산원과 부동산R114에 따르면 서울 공동주택 입주 예정물량은 올해 4만 6,710가구에서 내년 2만 4,462가구로 절반 가까이 줄어든다. 이는 역대 최저 수준으로, 2027년경에야 반등할 것으로 예상된다.

착공 감소로 인한 주택 준공물량 감소는 이미 현실화되고 있다. 정비사업 비중이 큰 수도권에서는 착공 증가가 더욱 어려운 상황이다. 이러한 공급 부족은 가격 상승 압력으로 직결될 가능성이 높다.

실제로 2025년 7월 서울 아파트 매매거래는 신고일 기준 9,518건을 기록하며 4년 만에 최고치를 달성했다. 전년 동월 대비 150.2%나 증가한 수치다. 이는 공급 부족에 대한 우려가 실제 거래량 증가로 이어지고 있음을 보여준다.

전문가들은 서울의 공급이 불안정한 2027년까지 매수세가 이어질 것으로 내다보고 있다. 특히 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용면적 84㎡가 60억원에 실거래되는 등 고가 아파트 시장에서는 이미 강세가 뚜렷하게 나타나고 있다.

정부는 이런 상황에 대응하기 위해 2030년까지 수도권 아파트 공급 확대에 나서기로 했다. 수도권 공공택지와 노후 청사, 유휴부지 활용, 3기 신도시 공급 촉진, 도심 내 유휴지 개발, 재건축·재개발 활성화 등의 대책을 준비 중이다.

하지만 이러한 공급 확대 대책이 실제 시장에 영향을 미치기까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다. 당분간 서울 아파트 시장은 공급 부족이라는 구조적 문제에서 벗어나기 어려울 전망이다.

금리 동향도 중요한 변수다. 현재 기준금리가 4%대로 점차 낮아지고 있고, 주요 경제국들의 금리 인하 시작과 함께 한국은행의 추가 금리 인하 가능성이 시사되고 있다. 부동산 전문가들은 매수 심리 기폭제로 ‘금리 인하’와 ‘전셋값 상승’을 꼽았다. 금리가 추가로 내려가면서 DSR 규제 등 대출규제를 상쇄할 것이라는 분석이다.

2025년 서울 아파트 시장은 정치적 불확실성이 해소되는 하반기부터 본격적인 상승세를 탈 가능성이 높다. 공급 부족과 금리 인하, 전세 시장 불안정성이 복합적으로 작용하면서 장기적인 상승 동력을 제공할 것으로 전망된다. 다만 DSR 규제 강화로 실수요자들의 진입 장벽은 여전히 높은 상황이어서, 시장 참여자들의 신중한 접근이 필요한 시점이다.