정부의 초강력 부동산 대출 규제에도 불구하고 서울 아파트값 상승세가 지속되고 있다. 6억 초과 주담대 제한과 DSR 3단계 규제가 겹치면서 거래량은 급감했지만, 오히려 매물 부족으로 집값 상승 압력이 커지고 있는 상황이다.
대출 규제의 역설적 효과
6월 27일 정부가 발표한 초강력 부동산 대책은 서울 등 수도권 집값을 잡기 위해 주택담보대출 최대한도를 6억 원으로 제한하는 내용을 담고 있다. 이와 함께 DSR 3단계 규제까지 시행되면서 대출을 통한 주택 구매가 크게 어려워졌다.
하지만 이러한 강력한 규제가 오히려 역설적인 결과를 낳고 있다. 한강 벨트 지역의 집주인들이 호가를 수억 원 내렸음에도 불구하고 실제 거래 가능한 매물은 사라지고 있는 실정이다. 구매력이 있는 수요자들만 시장에 남으면서 매물 부족 현상이 심화되고 있다.
서울 아파트 매물 급감
부동산 정보업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 지난달 1일 8만2636건에서 이달 1일 7만5536건으로 한 달 새 약 8.6% 감소했다. 이는 대출 규제로 인해 실제 구매 가능한 수요층이 줄어들면서 매도자들이 매물을 시장에서 빼고 있기 때문으로 분석된다.
특히 한강변 고가 아파트 단지의 경우 매물 감소가 더욱 두드러지고 있다. 과거 활발한 거래가 이루어지던 지역에서도 실거래 가능한 매물을 찾기 어려운 상황이 되었다.
전세 시장에 미치는 영향
대출 규제 강화는 전세 시장에도 직접적인 영향을 미치고 있다. 매매 시장에서 밀려난 수요가 전세로 이동하면서 전세 수요가 크게 늘어날 것으로 예상되고 있다. 여기에 아파트 공급 물량 감소까지 겹치면서 전셋값 상승 압력이 커지고 있다.
부동산R114의 전망에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 올해의 절반에 불과할 것으로 예상된다. 공급 부족 속에 가을 이사철을 앞두고 전세난 우려가 제기되고 있는 상황이다.
이재명 대통령의 정책 방향
이재명 대통령은 최근 부동산에 몰린 자금을 주식시장으로 유도하겠다는 의지를 여러 차례 표명했다. 집값을 세금으로 잡지 않겠다는 약속을 지키면서도 대출 규제를 통해 시장을 안정화하겠다는 전략이다.
더불어민주당도 당장 부동산 세제 개편을 검토하기는 어렵다는 입장을 밝혔다. 대신 대출 규제와 공급 확대를 통해 집값 안정을 도모하겠다는 방침을 유지하고 있다.
지역별 영향 차이
수도권을 겨냥한 대출 규제이지만 지방에도 영향이 미치고 있다. 전북의 경우 양질의 아파트 공급 부족과 함께 정부 정책 불확실성 해소로 인한 가격 상승이 나타나고 있다.
하지만 서울과 달리 지방은 6억 원 한도 제한의 직접적 영향이 상대적으로 적어 지역별로 다른 양상을 보이고 있다. 오히려 수도권 규제가 지방 부동산 시장에는 긍정적 요인으로 작용할 가능성도 제기되고 있다.
시장 전망과 우려
전문가들은 현재의 대출 규제가 단기적으로는 거래량 감소를 가져오지만, 중장기적으로는 매물 부족으로 인한 가격 상승 압력이 더 클 수 있다고 경고하고 있다. 공급 절벽과 맞물려 내년부터는 오히려 집값 급등 우려가 커질 수 있다는 분석이다.
또한 전세 시장 불안정성이 커지면서 주거 안정성에도 문제가 생길 수 있다는 지적이 나오고 있다. 매매와 전세 시장의 동반 불안정은 전체 부동산 시장에 부정적 영향을 미칠 수 있다.
정책 효과성 재검토 필요성
일각에서는 현재의 대출 규제가 과녁을 빗나간 것이 아니냐는 지적도 나오고 있다. 실제 투기 수요보다는 실수요자들이 더 큰 타격을 받고 있으며, 시장 안정화 효과보다는 왜곡을 심화시키고 있다는 비판이다.
앞으로 정부는 대출 규제의 실효성을 면밀히 검토하고 필요시 정책 조정을 검토해야 할 것으로 보인다. 시장 안정화와 실수요자 보호 사이의 균형점을 찾는 것이 중요한 과제로 남아 있다.
