2025년 한국 부동산 시장이 극심한 불확실성 속에서 새해를 맞고 있다. 8월 12일 주요 부동산 연구기관들의 분석에 따르면, 서울 아파트 시장은 ‘상저하고'(상반기 약세, 하반기 강세) 흐름을 보일 가능성이 높다고 전망됐다. 특히 경제 둔화 우려로 자산시장 불안감이 확대되는 가운데, 지방과 서울 간 극명한 양극화 현상이 더욱 심화될 것으로 예상된다고 전문가들은 분석했다.
하나금융, 부동산 10대 이슈 발표
하나금융경영연구소는 최근 ‘2025년 부동산 10대 이슈’를 발표하며 올해 부동산 시장의 주요 변수들을 제시했다. 연구소는 “경제 둔화 우려가 자산시장 전반의 불안감을 키우고 있다”며 “특히 금리 정책과 정부의 부동산 정책 변화가 시장 방향성을 결정하는 핵심 변수가 될 것”이라고 분석했다.
특히 주목할 점은 서울과 지방 간 격차가 더욱 벌어질 것으로 예상된다는 점이다. 지방 지역은 미분양 물량 증가와 경기 침체의 영향으로 2025년에도 어려운 상황이 지속될 전망이다. 반면 서울 등 수도권 핵심 지역은 공급 부족과 재개발·재건축 기대감으로 상반기 조정 이후 하반기 회복세를 보일 가능성이 높다는 것이 전문가들의 공통된 견해다.
‘얼죽신’ 현상과 신축 아파트 선호
수도권에서는 여전히 ‘얼어 죽어도 신축’이라는 의미의 ‘얼죽신’ 현상이 지속되고 있다. 2024년 부동산시장의 특징이었던 신축 아파트에 대한 선호는 2025년에도 계속될 것으로 보인다. 이는 준공 후 입주를 앞둔 신축 단지들의 가격 상승률이 기존 아파트보다 높게 나타나는 현상으로 이어지고 있다.
부동산 전문가는 “신축 아파트의 경우 최신 설비와 디자인, 그리고 커뮤니티 시설 등이 구매자들의 관심을 끌고 있다”며 “특히 30-40대 젊은 층에서 이런 트렌드가 뚜렷하게 나타나고 있다”고 설명했다. 하지만 이로 인해 구축 아파트와의 가격 격차가 더욱 벌어질 우려도 제기되고 있다.
금리 정책이 시장 판도 좌우
2025년 부동산 시장의 가장 큰 변수는 한국은행의 기준금리 정책이다. 전문가들은 올해 추가 기준금리 인하가 예상되지만, 시중 금리의 하락 폭이 얼마나 될지가 관건이라고 입을 모은다. 금리 하락은 개인 투자자보다는 기관 참여 상업용 부동산 시장에 더 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다.
KB부동산 관계자는 “기준금리 인하가 주택담보대출 금리 하락으로 바로 이어지지 않을 수 있다”며 “은행들의 리스크 관리 강화로 실질적인 대출 조건은 여전히 까다로울 것”이라고 전망했다. 이는 실수요자 위주로 형성된 현재 주택시장에서 투자 수요의 본격적인 회복에는 시간이 걸릴 수 있음을 시사한다.
정책 불확실성이 시장 심리 위축
정책 추진 동력 약화에 대한 우려도 주택 매수 심리를 위축시키는 요인으로 작용하고 있다. 특히 향후 정책 방향이 언제든 선회할 수 있다는 불안감으로 당분간 보수적 투자 기조가 유지될 것으로 예상된다. 이는 정부의 부동산 정책이 시장에 미치는 영향력이 여전히 크다는 것을 보여준다.
부동산 업계 관계자는 “올해 주택시장의 가장 큰 변수는 정부 정책이 될 가능성이 높다”며 “실수요자 중심인 현재 주택시장에서 대출 규제의 영향은 상당히 클 것”이라고 분석했다. 특히 2026년 대선을 앞두고 정치적 변수가 부동산 정책에 미칠 영향에 대한 관심도 높아지고 있다.
서울 아파트 거래량 등락 반복
서울 아파트 시장은 2024년 하반기부터 거래량의 등락이 반복되고 있다. 7-8월 거래량이 큰 폭으로 증가했다가 9월 이후 대출 규제 강화의 영향으로 다시 감소하는 패턴을 보였다. 전문가들은 이러한 변동성이 2025년에도 지속될 것으로 보고 있다.
현재 서울 아파트 시장에서는 상승 요인과 하락 요인이 팽팽하게 맞서고 있는 상황이다. 공급 부족과 재개발·재건축 기대감은 상승 요인으로, 대출 규제와 경기 둔화 우려는 하락 요인으로 작용하고 있다. 이로 인해 시장 참여자들은 신중한 관망세를 보이고 있으며, 급격한 가격 변동보다는 완만한 조정이 이어질 것으로 예상된다.
상업용 부동산 회복 제한적
상업용 부동산 시장은 2024년 침체에서 벗어나지 못했다. 거래량은 전년 대비 11.6% 감소했고, 평균 매매가격은 수도권 0.9%, 비수도권 8.3% 하락하는 등 전반적인 부진을 보였다. 2025년에는 기준금리 추가 인하 가능성이 시장 회복에 긍정적 요인으로 작용할 것으로 기대되지만, 회복 속도는 제한적일 것으로 전망된다.
특히 국내 경제의 불확실성으로 우량 자산 위주의 투자 패턴이 지속될 것으로 보인다. 오피스 공실률 상승과 임대료 하락 압박이 계속되는 가운데, 투자자들은 안전성이 확보된 자산에만 선별적으로 투자하는 경향을 보이고 있다. 이는 상업용 부동산 시장의 전반적 회복이 주택 시장보다 더디게 진행될 수 있음을 시사한다.
2025년 한국 부동산 시장은 다양한 변수들이 복합적으로 작용하는 전환점에서 새해를 시작하고 있다. 서울과 지방의 양극화 심화, 신축 아파트 선호 현상 지속, 정책 불확실성 등이 주요 특징으로 나타나고 있다. 특히 금리 정책과 정부의 부동산 정책 변화가 시장 방향성을 결정하는 핵심 변수가 될 것으로 예상되는 만큼, 시장 참여자들의 신중한 접근이 필요한 상황이다.
