전세보증금 반환보증제도 강화, 임차인 보호 확대로 전세사기 예방
2025년 9월, 정부가 전세사기 예방을 위한 전세보증금 반환보증제도 개선안을 발표하며 임차인 보호 정책을 대폭 강화했다. 작년 하반기부터 급증한 전세사기 사건과 깡통전세 문제에 대응하기 위해 보증 가입요건 강화와 정보 투명성 확대 등 종합적인 대책이 마련되었다.
금융위원회에 따르면 올해 7월까지 전세보증금 반환보증 사고 금액이 2조원에 근접하며 역대 최고치를 기록했다. 이는 2022년 주택시장 부진 이후 지속적으로 증가한 수치로, 정부의 적극적인 개입이 필요한 상황임을 보여준다. 특히 수도권 지역에서 전세사기 피해가 집중되면서 관련 거래액이 전년 동기 대비 142% 급증하는 등 시장 불안이 가중되고 있다.
전세보증금 반환보증 가입요건 강화
정부는 올해 5월부터 전세보증금 반환보증 가입요건을 대폭 강화했다. 기존에는 전세가율이 100% 이하여야 보증에 가입할 수 있었으나, 이 기준을 90%로 조정하여 보다 안전한 거래만 보증 대상으로 제한했다. 이는 과도한 전세가율로 인한 위험을 사전에 차단하기 위한 조치로 평가된다.
또한 전세대출 심사 시 임대차계약서 상 임대인과 임차주택 소유주가 다른 경우 취급을 금지하는 등 대출 규제도 함께 강화되었다. 수도권 및 규제지역 내 주택구입목적 주담대의 최대한도도 6억원으로 제한하여 과도한 레버리지를 방지하고 있다.
한국주택금융공사와 주택도시보증공사에서 제공하는 전세보증금 반환보증은 수도권 7억원 이하, 기타 지역 5억원 이하 임대차 계약에 대해 보증을 제공한다. 보증료는 보증금액×보증요율×임대차계약기간/365로 산정되며, 정부는 최대 40만원까지 보증료를 지원하고 있다.
전세사기 피해자 지원 프로그램 확대
LH공사는 작년 11월 개정된 특별법에 따라 전세사기 피해자 지원을 대폭 확대했다. 경매나 공매로 전세사기 피해주택을 매입하여 경매차익을 활용해 피해자들에게 최장 10년간 무상거주를 지원하는 프로그램을 운영 중이다. 이는 피해자들이 갑작스러운 주거 불안정에 노출되지 않도록 하는 안전망 역할을 한다.
금융 지원 측면에서도 신규 전세대출 지원과 기존 전세대출 대환 지원을 통해 저금리 혜택을 제공하고 있다. 특히 청년층, 신혼부부 등 취약계층에 대해서는 소득 기준을 완화하여 청년 5천만원, 일반 6천만원, 신혼부부 7천5백만원 이하까지 지원 대상을 확대했다.
정부는 또한 전세 계약 체결 전 집주인의 다주택자 여부, 전세금 반환보증 사고 이력 등을 확인할 수 있는 정보조회 제도를 확대 시행하기로 했다. 이를 통해 임차인들이 사전에 위험을 파악하고 안전한 계약을 체결할 수 있도록 지원한다.
임대차보호법 개정으로 임차인 권익 강화
임대차 3법으로 불리는 주택임대차보호법 개정안이 지속적으로 임차인 보호 효과를 보이고 있다. 계약갱신청구권을 통해 임차인은 1회에 한해 2년간 계약을 갱신할 수 있으며, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 요구가 가능하다.
임대료 인상률 제한 조치도 임차인 보호에 기여하고 있다. 연 5% 이내에서만 임대료 인상이 가능하도록 제한하여 급격한 주거비 부담 증가를 방지하고 있다. 특히 9월 29일부터는 임차인이 이전 거주지의 임대 정보를 이사 후 최대 2년간 조회할 수 있는 서비스가 시작되어 정보 투명성이 한층 강화되었다.
서울지역 아파트와 연립·다세대주택의 1분기 임대 계약 중 월세 비중이 65%에 육박하며 분기 기준 역대 최대치를 기록하는 등 임대시장 구조 변화도 주목된다. 이는 전세사기 우려로 인해 임차인들이 상대적으로 안전한 월세로 이동하는 현상으로 분석된다.
전문가들은 장기적으로 전세보증금 반환보증제도의 보증료율을 현실화하고 차별화할 필요가 있으며, 에스크로 제도를 결합한 혼합보증제도 도입을 검토해야 한다고 제안하고 있다. 전세제도의 근본적 개선을 통해 임차인과 임대인 모두에게 안전한 주거환경을 제공하는 것이 궁극적인 목표라고 강조했다.
정부의 이번 종합대책은 전세사기 예방과 피해자 보호를 위한 다층적 접근으로 평가받고 있다. 제도적 장치 강화와 함께 정보 투명성 확대, 금융 지원 확대 등을 통해 임대차 시장의 안정성을 높이겠다는 의지를 보여주고 있다. 앞으로 이러한 정책들이 실제 전세사기 예방과 임차인 보호에 얼마나 효과적일지 주목된다.
