스트레스 DSR 2단계 시행 1년, 부동산 시장에 미친 파장과 3단계 대비 전략

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2024년 9월부터 시행된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 벌써 1년을 맞으면서, 한국 부동산 시장에 미친 영향이 뚜렷하게 나타나고 있다. 대출 한도의 대폭 축소로 인해 주택 구매력이 현저히 감소한 가운데, 2025년 7월 예정된 3단계 시행을 앞두고 시장 참가자들의 우려가 깊어지고 있다.

금융당국의 발표에 따르면, DSR 2단계 시행으로 수도권 기준 연소득 1억원 대출자의 30년 만기 변동금리 주택담보대출 한도가 8,400만원 줄어들었다. 구체적으로 최대 6억5,800만원까지 가능했던 대출이 6억400만원으로 축소되어, 약 12.8%의 대출 한도 감소 효과를 보였다. 연소득 5천만원 대출자의 경우에도 3억2,900만원에서 3억200만원으로 대출 한도가 줄어들었다.

대출 규제 강화로 인한 시장 변화

DSR 2단계는 은행권의 주택담보대출과 신용대출, 제2금융권의 주택담보대출에 스트레스 금리를 적용하여 대출자의 상환 능력을 보다 엄격하게 평가하는 제도다. 수도권에는 1.2%포인트, 비수도권에는 0.75%포인트의 스트레스 금리가 추가로 적용되어 실질적인 대출 심사가 까다로워졌다.

이러한 변화는 부동산 시장 전반에 즉각적인 영향을 미쳤다. 수도권 집값 상승세가 뚜렷하게 둔화되었으며, 특히 고가 아파트 시장에서는 거래량 감소가 두드러지게 나타났다. 대출을 통한 레버리지 투자가 어려워지면서 실수요자 중심의 시장 구조로 변화하고 있는 것이다.

하지만 이러한 규제가 시장에 미친 영향은 양면적이다. 한편으로는 가계부채 증가세를 억제하고 금융 안정성을 높이는 긍정적 효과가 나타났지만, 다른 한편으로는 내 집 마련의 꿈이 더욱 멀어지게 만드는 부작용도 동시에 발생하고 있다.

3단계 시행 앞두고 커지는 시장 불안

더욱 주목할 점은 2025년 7월부터 시행 예정인 스트레스 DSR 3단계다. 3단계에서는 은행권과 제2금융권 모두 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출과 기타대출까지 적용 범위가 확대되며, 스트레스 금리도 1.5%포인트로 상향 조정된다. 이는 사실상 모든 가계대출에 스트레스 DSR이 적용되는 것을 의미한다.

시장 전문가들은 3단계 시행이 부동산 시장에 미칠 충격이 2단계보다 훨씬 클 것으로 예상한다고 분석하고 있다. 특히 다중채무자나 신용대출을 함께 이용하는 대출자들의 경우 대출 한도가 더욱 크게 줄어들 가능성이 높다.

실제로 지난해 6월 금융당국이 DSR 2단계 시행을 7월에서 9월로 연기했을 당시, 7월과 8월 가계부채가 15조원 가까이 급증한 사례를 볼 때, 올해 7월 3단계 시행 직전에도 대출 수요가 급증할 가능성을 배제할 수 없는 상황이다.

부동산업계의 한 관계자는 “DSR 규제 강화로 실질적인 구매력이 크게 떨어진 상황에서, 3단계까지 시행되면 중산층의 내 집 마련이 더욱 어려워질 것”이라며 “정부의 가계부채 관리 정책과 주거 안정 정책 간의 균형점을 찾는 것이 중요하다”고 지적했다.

한편, 고정금리 대출에 대한 선호도가 크게 높아지고 있다. 스트레스 DSR 적용 비율이 40%에 불과한 고정금리의 경우 변동금리 대비 25~35% 높은 대출 한도를 받을 수 있어, 많은 대출자들이 금리 부담을 감수하고라도 고정금리를 선택하는 추세다.

향후 부동산 시장은 정부의 대출 규제 정책과 주택 공급 확대 정책 간의 조화, 그리고 금리 인하 사이클과의 상호작용에 따라 그 방향성이 결정될 것으로 보인다. 업계에서는 DSR 규제의 연착륙을 위해서는 충분한 주택 공급과 함께 서민층을 위한 정책금융 지원 확대가 필요하다는 목소리가 높아지고 있다.

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