서울 아파트 매매가격, 주간 0.43% 급등
26일 한국부동산원이 발표한 6월 넷째 주 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매 가격이 전주보다 0.43% 상승해 2018년 9월 둘째 주의 0.45% 이후 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록했다. 이는 21주째 이어지는 상승세로, 서울 부동산 시장이 본격적인 상승 국면에 진입했음을 의미한다.
올해 상반기 들어 서울 아파트 가격 상승률을 누적하면 22.36%에 달한다. 이는 마치 모든 아파트값이 22.36% 오를 정도의 초급등장이 벌어진 셈이다. 특히 토지거래허가구역(토허제) 지정을 벗어난 성동구를 비롯해 강남 4구가 상승세를 주도하고 있다.
한국부동산원은 “재건축 추진 단지를 비롯한 선호 단지를 중심으로 매수 문의가 증가하고, 매도 희망 가격이 상승하고 있다”며 “공급 부족과 수요 증가가 맞물려 가격 상승 압력이 지속되고 있다”고 분석했다.
지역별 상승률 분석: 강남권과 마용성 일제히 급등
지역별로 살펴보면 강남권이 상승세를 주도하고 있다. 강남구가 0.75%, 서초구가 0.65%, 송파구가 0.70%, 강동구가 0.69%의 상승률을 보이며 재건축과 대단지를 중심으로 한 급등세가 뚜렷하다.
강북권에서는 ‘마용성'(마포·용산·성동)이 일제히 급등하고 있다. 성동구 0.76%, 용산구 0.71%, 마포구 0.66%로 모두 높은 상승률을 기록했다. 특히 성동구는 토허제 해제 이후 가장 높은 상승률을 보이며 투자자들의 관심이 집중되고 있다.
수도권 전체로는 0.13% 상승했다. 경기도는 0.03% 상승에 그쳤지만, 과천이 0.48%, 성남 분당이 0.60%, 용인 수지가 0.20% 상승하는 등 선호 지역을 중심으로 상승세가 나타났다. 반면 김포는 -0.13% 하락했다.
인천은 0.01% 소폭 상승했다. 서구가 0.09%, 남동구가 0.06% 상승한 반면, 연수구는 -0.11% 하락하는 등 지역별로 차별화된 모습을 보였다.
공급 부족과 수요 증가의 완벽한 조합
현재 서울 아파트 시장의 급등 배경에는 공급 부족과 수요 증가가 동시에 작용하고 있다. 부동산R114 자료에 따르면, 서울의 총 아파트 수는 171만1,444가구(임대 제외) 중 28.54%인 48만8천여 가구가 입주 30년을 넘었다.
새 아파트의 희소성이 부각되면서 연식에 따라 매매가격은 큰 차이를 보이고 있다. 올 5월 지방 광역시 입주 5년 이하 아파트의 3.3㎡당 매매가는 1,773만원으로 가장 높게 나타났다. 같은 기간 입주 30년 이상 아파트는 1,200만원대로 500만원 이상의 격차를 보였다.
특히 재건축이 가능한 노후 아파트에 대한 관심이 급증하고 있다. 경남·우성3차·현대1차 아파트가 정비구역으로 지정되어 통합 재건축을 위한 첫발을 내디딘 것처럼, 도심 내 재건축 가능한 단지들의 가격 상승이 두드러지고 있다.
정부 정책과 시장 반응
새 정부는 서울 부동산 시장의 급등세에도 불구하고 단기 대책에는 신중한 모습을 보이고 있다. 과거 정부들이 부동산 가격 상승 시 즉각적인 규제 정책을 내놓았던 것과는 다른 행보다.
업계에서는 이러한 정부의 신중한 접근이 시장에 안정감을 주고 있다고 분석한다. 급작스러운 규제 변화에 대한 우려가 줄어들면서 투자자들이 보다 적극적으로 시장에 참여하고 있다는 것이다.
다만 일부 전문가들은 현재의 상승세가 ‘단기적 과열 현상’일 가능성을 제기하고 있다. 금리 인하 기대감과 경기 회복에 대한 기대가 겹치면서 나타난 일시적 현상일 수 있다는 분석이다.
매물 부족 현상 심화
“지금은 집 안 팔래요”라며 계약을 무르고 매물을 거두는 집주인들이 늘어나고 있다. 이는 가격 상승에 대한 기대감이 높아지면서 나타나는 전형적인 현상이다.
부동산 중개업소 관계자는 “매도자들이 현재 가격보다 더 높은 가격을 원하면서 매물 품귀 현상이 심화되고 있다”며 “매수자는 많은데 나오는 매물이 줄어들면서 가격 상승 압력이 더욱 커지고 있다”고 설명했다.
특히 선호 지역과 인기 단지의 경우 매물이 나오는 즉시 계약되는 상황이 벌어지고 있다. 이로 인해 실제 거래가격과 호가 간의 차이도 점차 줄어들고 있는 상황이다.
지방 부동산 시장과의 격차 확대
서울의 급등세와 대조적으로 지방 부동산 시장은 여전히 어려운 상황이다. 지방은 -0.03% 하락을 기록하며 하락세가 지속되고 있다. 특히 대구는 -0.05%로 82주 연속 하락하는 역대 최장 기록을 경신하고 있다.
이는 수도권과 지방 간의 부동산 격차가 더욱 벌어지고 있음을 의미한다. 인구 유입, 일자리, 교육 등 다양한 요인이 수도권으로 집중되면서 나타나는 현상으로 분석된다.
세종시는 0.10% 상승했지만 상승폭이 둔화되는 모습을 보였다. 신도시 개발이 어느 정도 마무리되면서 급격한 상승세는 주춤한 상태다.
투자자들의 전략 변화
현재의 시장 상황에서 투자자들의 전략도 변화하고 있다. 과거 단순한 시세 차익을 노리던 것에서 벗어나 임대수익과 재건축 가능성 등을 종합적으로 고려한 투자가 늘어나고 있다.
특히 울산 같은 지역에서는 아파트 전세가율이 73.2%를 기록하며 2022년 9월 이후 약 2년 반 만에 최고치를 나타냈다. 전문가들은 “전세가율이 높아지면 매매와 전세 간 격차가 줄어들어 매매 시장에 긍정적 영향을 미칠 수 있다”고 분석했다.
부동산 투자자들은 이제 단순한 가격 상승보다는 임대수익률, 재건축 가능성, 교통 인프라 개선 등 다양한 요소를 종합적으로 고려한 투자 전략을 구사하고 있다.
향후 전망과 주의사항
전문가들은 하반기에도 서울 아파트 가격 상승세가 지속될 것으로 전망하고 있다. 다만 상승폭은 점차 둔화될 가능성이 있다고 분석한다.
주요 상승 요인으로는 ▲지속적인 공급 부족 ▲재건축 규제 완화 기대감 ▲금리 인하 전망 ▲경기 회복 기대감 등이 꼽힌다.
반면 주의해야 할 요인으로는 ▲급격한 가격 상승으로 인한 정부 개입 가능성 ▲글로벌 경제 불확실성 ▲가계부채 증가 우려 ▲지방과의 격차 심화로 인한 사회적 문제 등이 지적된다.
실수요자와 투자자를 위한 전략
현재와 같은 급등 시장에서는 실수요자와 투자자 모두 신중한 접근이 필요하다.
실수요자의 경우:
• 무리한 레버리지보다는 안정적인 자금 계획 수립
• 당장 필요하지 않다면 시장 상황을 더 지켜볼 것
• 선호 지역이 아니더라도 교통 여건이 좋은 지역 고려
• 신축보다는 리모델링이나 재건축 가능한 기존 아파트 검토
투자자의 경우:
• 단기 시세 차익보다는 중장기 임대수익 고려
• 재건축 가능성과 개발 호재가 있는 지역 선별 투자
• 과도한 레버리지는 금물, 안전마진 확보 필수
• 지방 시장의 바닥 신호도 함께 모니터링
결론: 신중한 접근이 필요한 시점
서울 아파트 시장이 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록하며 본격적인 상승 국면에 진입한 것은 분명하다. 하지만 이러한 급등세가 지속가능한지에 대해서는 신중한 판단이 필요하다.
공급 부족과 수요 증가라는 기본적인 요인은 여전히 유효하지만, 과도한 가격 상승은 언제든 조정을 불러올 수 있다. 특히 정부의 정책 변화나 금리 상승 등 외부 변수에 따라 시장 분위기가 급변할 가능성도 있다.
따라서 실수요자든 투자자든 현재 시장 상황을 냉정하게 분석하고, 자신의 재정 상황과 투자 목적에 맞는 신중한 결정을 내리는 것이 중요하다. 부동산 투자는 단기간에 큰 수익을 낼 수 있지만, 그만큼 위험도 따르는 투자임을 잊지 말아야 한다.
부동산 투자 체크리스트
현재 시장 상황에서 부동산 투자를 고려할 때 반드시 확인해야 할 사항들:
1. 재정 상황 점검
• 총 자산 대비 부동산 투자 비중 (60% 이하 권장)
• 월 소득 대비 대출 상환 부담 (30% 이하 권장)
• 비상금 확보 여부 (월 지출의 6개월분 이상)
• 향후 3-5년간 현금 흐름 계획
2. 투자 대상 분석
• 해당 지역의 향후 개발 계획 및 호재
• 교통 인프라 개선 계획
• 주변 상권 발달 정도와 전망
• 유사 물건 대비 가격 경쟁력
3. 리스크 관리
• 대출 금리 상승 시 감당 가능 여부
• 공실 발생 시 대응 방안
• 시세 하락 시 손실 감수 능력
• 매각 시점과 전략 미리 설정
